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龙湖地产投资管理理念与实践 2011年7月 一、龙湖的投资管理理念 如果一个房地产项目成功开发的标准分是100分的话，精准的投资管理工作在开发全流程工作中的占比至少是70分。 2. 投资管理的战略要素 价格（区域房屋售价、目标地块价格、周边地块价格、 预期房价、二手房价位等） 区位（城市建成区、城市发展区、城郊结合区、卫星城） 交通（区域交通、地块对外交通、地块内部交通） 配套（大市政、已建或正运营的配套项目） 景观（城市风貌人文景点、自然景观、地块内景） 3、国内标杆房地产的投资管理类型 粗放型：广东企业为代表。如碧桂园、合生创展等 投资管理方式：老板拍脑袋 主要影响因素：政府公共关系、最低的楼面地价 精细型：万科、龙湖、绿城等 投资管理方式：投资委员会决策 主要影响因素：企业发展战略、产品与市场的关系、“好看”的财务指标、品牌占领与成长。 中间型：诸多企业 投资管理方式：综合企业特点设置或变化 主要影响因素：依据不同项目，综合以上两种方式。 4、投资管理在龙湖系统中的地位 如果把龙湖地产全程开发某个项目比喻成一支军队快速打赢一场局部战役。龙湖各部门与这支军队的大致对应关系如下: 5、龙湖投资开发的原则 1.保密原则 发展部所涉及的资料和数据都是公司的机密，应习惯性的注意保密，不能外泄。 2.及时反应原则 要对信息进行深度挖掘、跟踪，并及时反馈，保证来自各方面的信息能够及时、准确的传递到有关部门。 3.不轻言放弃原则 不应轻易向困难屈服，只有不断创新，不断寻求解决方式，才有可能获得成功。 4.不卑不亢原则 在代表公司对外进行商务谈判时，一定要与公司的风格保持一致，做到不卑不亢，否则将给公司的形象造成不良影响。 5.适当原则 土地储备要根据公司的发展计划，不能盲目储备，以免造成公司的资金困难，适当就是最好。 二、龙湖对土地价值的判断 红线外价值是指规划红线以外一定范围现有的可以为项目所用的城市发展、自然条件，经济条件，人文条件等，（如：区域、道路、公园、水系、银行、商业街区、学校、博物馆等）。 红线内价值的定义 红线内价值是指规划红线以内的一切可以为项目所用的一切有利自然条件，人文条件等，（如：植物、现有建筑、水系等）。 红线内价值的特点： （1）红线内价值的可塑性 （2）红线内价值的有限性 （3）红线内价值经常被浪费性 红线外、内价值的有机结合 要实现原生价值的最大化，必须要红线外价值与红线内价值有机结合。 红线外与红线内价值有机结合的必要条件 （1）设计规划必须到现场看地 （2）需要有全面系统的调研分析才开始设计策划 （3）需要根据开发意图进行筛选、比对、强化弱化 2.原创价值 原创价值的定义 原创价值的类型 3.延伸价值 延伸价值的定义 延伸价值的类型 社会价值； 人文艺术价值； 品牌塑造价值； 服务价值； …… 延伸价值的内涵 三、龙湖如何“看地” 1、龙湖不同发展阶段的投资模式 第一阶段：1997—2000，依靠政府强力人脉，划拨700亩土地——龙湖南苑（建设部小康住宅试点项目）。 第二阶段：2000——2005年，三种方式获取地块。 （1）依托品牌，在原有地块周边扩大，形成龙湖西苑、水晶郦城等。 （2）在城市中远期发展地带，以较低的价格获取大片土地。如占地1600亩的蓝湖郡项目。 （3）获取原有国有企业的城市中心区地块。如北城天街城市综合体项目。 第三阶段：2005——2009年，以上市为目的，在公开市场通过招拍挂获取土地。如成都三千里、晶蓝半岛、重庆大学城地块。 第四阶段：2009年上市后至今，上述方式在不同城市的组合运用。 2、重庆龙湖投资管理的发展 1.1997—2000年.行政部——前期政府和国土手续；工程部——办理施工许可证；总工室——方案审查、规划许可证；营销部——预售或销售许可证。 2.2001年12月24日 ，成立发展部——负责所有证照的办理（含协调水、电、气等市政） 3.2002年—至今，发展部——前期政府手续、国土手续、全程协调。工程部——办理施工许可证、设计部——方案审查、营销部——预售或销售许可证。 3.龙湖拿地工作流程 龙湖拿地标准工作流程.doc 4. 龙湖投资管理标准化成果 （1）多部门联合地块调研—市场可研报告或定位报告 可研报告模板（发展部）.doc 大黄路项目.ppt （