关于城市商业综合体设计方案评审标准的思考！.doc

关于城市商业综合体设计方案 评审标准的思考 “南阳金天地”项目，目前进入到优化、优选规划设计方案的阶段。认真做好项目优化、优选方案工作，至关重要，意义重大。他决定着鑫阳公司今后工作的基本方向，一定的意义上讲，还决定着项目的成败与否。有鉴于此，一股责任心催使着我，不得不冷静下来，思考优化、优选方案的评审标准了。 一、应当怎样制定评审标准 （一）评分标准要充分体现开发商对开发对象、目标建筑的总体思维与主题思想。“南阳金天地”筹建工作一年了，经过深圳美格行艰苦细致的前期论证、策划工作，应该说我们的目标是明确的，即《南阳金天地》应建成南阳市首例城市商业综合体。因此，评审的标准就应该主要抓住商业综合体的特征进行评审；但由于属于城中村改造项目，还建住宅面积较大，适当评价住宅的均好性也有所必要。如若不然，抓不住商业综合体特征，来评审“南阳金天地”规化设计方案，这个优化、优选评审工作是绝对不会成功的。 （二）既是“标准”，就必须注意可操作性，要么定“性”要准确，不能含糊其辞，要么定“量”要适度，不能弹性过大。而且“分类”要科学，“条理”要清晰，“概念”要准确，“指代”要清楚，“逻辑”要合理，“语言”要精练。力戒杂乱无序、内容交叉，面面俱到，不知所云。制定的标准要有利于在有限的评审时间里，抓住重点，抓住特征，准确评介。 （三）优化方案的评审，应该说他不是一个纯粹的建筑设计的评审。纯建筑的工程设计评审应该体现在扩初设计、施工设计阶段。纯建筑的工程设计是应考虑，即主要注意不偏离国家的相关建筑规定及规化设计条件；而目前规化设计方案的优化评审，应该更多的是体现项目建设的总体思维、主题思想、建筑理念，主要强调风格，凸显差异，吻合前期论证，满足市场需求，紧密结合招商，便于产品出售。优化方案重点要在“优化”二字上下功夫。 （四）若按照上述意见，雷等所拟的《“南阳金天地”项目技术评审标准及分值》（以下简称《雷标》）就显得水准过于差矣。不要说审视方案，仅就看标准、理解标准、把握标准都还得一个时辰。而且诸多的不好理解、把握，因而不便操作，比如： 1）《雷标》表题为《“南阳金天地”项目技术评审标准及分值》本身就不科学、准确、完整，表题仅写明“技术”可表内明显不仅包括了“技术部分”，而且还包括了“商务部分”。较为完整、准确是应为《“南阳金天地”项目规划设计优化方案评审标准》。 2）分值一般采用百分制，《雷标》从“技术”与“商务”的和来看是100分，可累加明细项分值却等于105分，如此严肃认真的计分问题却在简单的算术计算上出了错误。 3）《雷标》“2、合理性”，通篇没表明“合”的那个“理”。《雷标》“ 1.2.1项目住宅、商务用房规划能与商业规划相互融合、相协调。”这个标准怎么把握，怎样为“相互融合，相协调”？融合、协调的具体内容是什么？标准却看不到。《雷标》“ 1.2.2单体建筑应既有个性风格，又能与整体建筑风格相互融洽”这里的单体建筑指的是什么？是“商业”的还是“住宅”的，还是泛指的？如果是“住宅”，每幢住宅都应有“个性风格”？《雷标》“ 1.2.3商业主、次动线与规划广场相匹配”、“ 1.2.4建筑物与交通能相互配套、协调”，这也叫优化方案？“相匹配”“相互配套”，这也能称之为优化的标准？ 4）《雷标》“1.3.1充分考虑项目开发、设计、销售、使用等各个阶段的有效衔接和使用的经济性”这句话说的是经济性吗？能说清楚“经济性”吗？“经济性”究竟指的是什么？ 5）《雷标》“1.4.1项目安置住宅与非安置住宅（含公寓）两部分，在规划布局方面应分别从总体规划、建筑设计到环境设计等各方面体现均好性原则”。“均好”的标准如何把握？“均好”应该说是“都好”，强调“均好”就仅指“安置住宅”与“非安置住宅”两部分？绝对完美是没有的，我们强调“均好”应该说针对不同的建筑说出该建筑在“形式”、“内容”表现的不同的几个要点上的“均好”。《雷标》的这句“均好”就显得太空泛了。 6）再比如《雷标》的“业态定位”，“业态定位”是前期策划商经过市场调查、尔后论证得出的结论，同时还得经开发商认可，他不是由设计单位来定位的，只能是前面“业态定位”好了，后面再由设计单位的设计产品要符合策划商并经开发商认可的“定位”要求。把“业态定位”作为评介设计的评审标准表述实在有些风马牛不相及了。 7）《雷标》分值的设计上也是不科学的。商务部分，“投资估算合理”只给2分，而“设计收费”却给了8分，这个分值的设计真不知道是根据那个经济规律或那个经济法则来设计的？谁都知道，一个方案设计得完美无缺，尽善尽美，但如果该方案的投资却远远超出了开发商的投资能力，这个方案能落地吗？在开发成本中，设计收费仅仅只是几十个成本细目中的一项，收费即使认为“适中”了，可投资估算不合理，他的整体比较分值、权数只是“收费”单项的25%。我