W房地产公司内部控制研究.pdf

摘 要 企业内部控制近年来一直是我国政府各级监管部门关注的重点。 2002 年美 国总统布什签署的《萨班斯一奥克斯利法案》要求在美国上市的公司承诺对其 披露的财务报告的真实性负责，其中 404 条款要求公众公司管理当局在编制的 年报中应包括内部控制报告，对企业内部控制体系及控制程序有效性进行评价， 担任公司年报审计的会计公司应该对企业的内部控制进行测试和评价，并出具 评价报告。如果定期报告失败，CEO和CFO将被处以罚款，或承担刑事责任，或 并罚。该法案在世界范围内产生了巨大的影响，其他国家纷纷仿效，陆续建立 起与内部控制及风险管理相关的制度。2008年6月28日，我国第一部《内部控 制基本规范》由财政部、证监会、审计署、银监会、保监会等五部委联合发布， 并于2009年7月1日起，首先在上市公司范围内实施。国家同时鼓励大、中型 企业施行。这是我国内部控制发展的里程碑事件，彰显了企业内部控制的重要 地位。 我国的《内部控制基本规范》基本上借鉴了COSO委员会颁布的企业风险管 理整合框架，该理论框架建立了内部控制的三维立体结构模型，它由战略、经 营、报告、合规四种类型的目标，内部环境、目标设定、事项识别、风险评估、 风险应对、控制活动、信息与沟通、监督八大要素，组织中的整体层次、业务 单元、分支机构、子公司等所有主体构成；该理论强调内部控制是由董事会、 经理阶层和企业员工共同实施的，为实现内控目标的过程。 房地产行业近年来借助国家宏观政策的扶持，取得了高速增长，2009年全 国商品房销售面积超过 9.3 亿平方米，商品房销售额近 4.4 万亿元，全国完成 房地产开发投资 3.6 万亿。高房价、高利润吸引了大量的企业投资到房地产行 业，但是与之相随的是企业内部控制薄弱，普遍的高风险、低质量、高成本， 加强房地产企业内部控制的案例研究，对房地产企业提高管理风险的能力，促 进房地产企业的健康发展具有重要意义。 W 房地产公司成立于 2004 年，注册资本 1 亿元，借助于股东担保融资取得 了超常速的发展，在短短 5 年的时间里，净资产规模翻了 7 倍，项目公司发展 到了全国 5 个城市，但资产负债率一直远高于 70% 的警戒线水平，企业的经营 1 积聚了较大的风险。对 W 公司内部控制的研究主要从业务活动层面和公司治理 层面进行。 对 W 公司业务流程层面的分析，主要选择了房地产行业比较重要和特殊的 项目投资、融资管理、采购付款管理、销售收款管理、成本管理活动。分析思 路为首先考虑业务当中的风险，然后结合企业的实际运营状况，和标杆企业对 比分析，建议应采取如下对策：（1）W 公司对地产项目投资和地产业务关联公 司投资没有制定相应的制度，应补充建立相应的制度。（2 ）W 公司资产负债率 超出安全水平，融资过度，存在资金链断裂的重大风险，应尽快制定融资业务 管理、融资风险控制等相关管理制度。（3 ）W 公司主要通过招投标选择供应商， 对供应商的评价指标不合理及对供应商缺乏深入考察导致没能选择到合适的供 应商，供应商提供的劳务和货物达不到要求对工程质量和成本造成重大影响； 没有按照战略采购的理念优选供应商，各项目公司分散的谈判增加了采购成本， 降低了效率，应完善采购管理制度，制定采购战略。（4 ）W 公司成本控制不力， 侵蚀了公司的盈利。应加强设计过程和施工过程中的各项管理制度建设，形成 制度体系，使相关的工作更加标准化。应建立目标成本制度，将目标成本分解 至各责任部门，应建立动态成本管理制度，加强过程中的成本控制力度；成本 核算应建立规范，提高准确性。（5 ）W 公司在前期的市场调研、可研分析阶段 运作不规范，应充分总结经验，完善相关的制度、流程；应设立专门的客户服 务部门，建立相关制度，加强对客户的服务；应加强销售过程中的收款控制， 避免资金损失风险。 W 公司还应该从公司治理层面完善内部控制：应明确股东会、董事会和总 经理的责权划分，并制定相应的议事规则；应加强企业文化建设，倡导诚信求 实，开拓创新的企业文化，应建立起责、权、利清晰一致的岗位职责体系；应 加强客户服务理念，建立有效的内、外部沟通渠道；建议充实内部审计力量， 提高内部审计的独立性地位，扩展内部审计职能，使其承担对内控进行检查和 评估的责任。W 公司的内部环境从总体上评估较差，如果不予以改