房地产市场研究报告 北京CBD公寓项目定位分析报告.doc

CBD公寓项目定位分析报告 目 录 第一章 区域市场分析 第一节 区域环境概述 一、地理位置与道路交通状况 二、周边物业状况 三、人文环境及配套设施状况 第二节 区域市场竞争分析 一、周边项目概述 二、产品供应特点分析 三、区域内竞争对手分析 第三节 本项目S.W.O.T.分析 一、Strength（优势） 二、Weakness（劣势） 三、Opportunity（机会） 四、Threat（威胁） 第二章 客户群体需求分析 第一节 主导客户群的定位分析 一、客户类别细分 二、主导客户群定位 第二节 主导客户群对价格的承受能力分析 一、单位价格需求 二、贷款额度选择 三、首期的承受能力 第三章 项目定位分析 一、响项目定位因素分析 二、项目市场定位描述 三、目标客户群体描述 第四章 产品功能定位 一、整体规划建议 二、外观设计建议 三、户型设计建议 四、配套设施建议 五、装修档次建议 六、配套服务建议 七、物业管理建议 销售策略 一、推广方式 二、销售渠道 三、销售队伍 四、战略伙伴 五、销售时机 广告策略 一、广告目的 二、诉求重点 三、广告策略 四、广告预算 区域市场分析 区域环境概述 一、地理位置及道路交通状况 本项目位于朝阳东三环桥畔,项目属CBD商圈辐射区，由东三环、南磨坊路、广渠路、路等几条主干线围绕项目四周，交通方便快捷，由此驱车5分钟可至国贸，3分钟进入京津塘高速公路，20分钟直抵首都国际机场。 二、周边物业状况 购物：京客隆、天客隆、普尔斯马特、王府井海文商厦 学校：一中、附中，一小等 娱乐：北人娱乐中心，电影院、宏荣保龄球、首图新馆 银行：商业银行、工商银行、建设银行 邮政：中街邮政局、双井邮局。 宾馆：乐游宾馆、京瑞大厦 三、人文环境 本项目所在地区是北京最早的工业区，随着北京市的不断发展和对环境的治理，使这一地区形成最早的住宅小区，项目周边生活配套成熟。随着中国加入WTO和CBD商圈的形成，这一地区开发了大量商住两用的公寓和甲宅，形成依附于CBD的商圈，许多CBD的白领和小型公司在这里购房。 第二节 区域市场竞争分析 一、产品供应特点分析 通过对该区域楼盘的调查发现，在产品的供应上存在以下几个方面的特点： 项目定位。 在调查过程中发现，大部分楼盘缺乏前期一个详细的、严谨的项目调查论证的过程，在项目的客户定位方面缺乏有效的细分和针对性的调查。致使在后期销售中，销售人员无法准确的把握客户的购买心态，丧失大量的成交机会。 户型产品定位。 在户型面积的分配上，存在户型相同而面积相差较大，大户型将面临滞销的境地。这种现象表明在项目前期设计的过程中缺乏对客户群体的分析和对户型产品的研究。 户型设计。 面对日趋成熟的消费群体，他们在选择购买房屋的时候，会越来越重视户型结构的合理性。根据长期对客户的调查以及近期对周边项目的调查，市场上不少项目存在户型设计不合理的问题。主要集中表现在客厅的开间尺寸比较小，170平方米的四房户型，客厅的宽度才4.5米，而主卧房的宽度也是4.5米，这不仅使客厅感觉狭长、使用不方便，同时也极大的浪费房屋的面积。另外，随着人们生活方式的不断改变，厅、房在面积的分配上要重新调整，房间里应考虑一定面积的储物间。 第三节 本项目SWOT分析 一 Strength（优势） 位置优势，本项目位于CBD幅射地区，紧邻东三环， 属于国贸商圈，是市内成熟的商业区和生活区，交通便利，生活便利。 生活配套齐全，周边有银行、邮局、医院、学校、超市、商场及成型的居民住宅小区。 设计尚未开始，可以根据市场变动情况，重新定位，以降低项目的风险。 在建项目虽多，但风格类型各异容易聚集购买人气。 发展商信誉颇佳，容易树立健康的市场形象，对销售有促进作用。 二、Weakness（劣势） 项目占地面积较小，容积率较高，会给环境设计带来一定难度。 周边在售楼盘较多，对今后的销售有一定压力。 项目区内原住居民，消费能力有限，对价格的承受能力较低。 三、Opportunity（机会） 中国加入?WTO后，对房地产业来说是新的发展机会，特别是CBD的形成将使其周边保持旺盛的市场购买力。 市场对投资型的物业寄求增加。 客户对居住环境和综合素质的理性选择增强。 本项目可根据本地区市场需求进行全新的包装定位。 四、Threat（威胁） 项目竣工周期晚于周边在建项目。 区域内大型楼盘的推出对本项目会产生一定影响。 区域内期房的销售远不如准现房。 第二章客户群体需求分析 主导客户群的定位分析 一、客户类别细分 1、 职业特征 行业 所占比例 工业行业 22.4% 商业 14.4% 房地产业 12.2% 文化行业 11.1% 信息行业 6.6% 金融行业 5.5% 医疗行业