关于省级层面引导地方规范开展宅基地“三权分置”改革的建议——.pdf
关于省级层面引导地方规范开展宅基地
“三权分置”改革的建议——从闲置农房
激活看浙江宅基地“三权分置”改革
作者：沈国明章鸣等
来源：《浙江国土资源》2018年第8期
党的十九大提出实施乡村振兴战略，指出要深化农村集体产权制度改革，保障农民财产权
益，壮大集体经济。《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》进一步提出完善农民闲
置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”的实现形式。从
浙江省的实践来看，绍兴市在全省率先部署实施“闲置农房激活计划”，通过政府引领，搭建
平台，探索了闲置农房盘活利用的“绍兴样本”。义乌市作为全国农村土地制度改革试点地区，
在全国首先提出“农户资格权”的概念，初步确立了宅基地所有权、资格权、使用权“三权分
置”制度体系。杭州、象山等地也在闲置农房盘活和宅基地“三权分置”改革方面进行了积极
有效的探索和实践。
一、浙江省“三权分置”改革探索实践情况
（一）绍兴市开展“三权分置”改革激活闲置农房探索
绍兴市从2017年3月起开始实施“闲置农房激活计划”，在柯桥区和上虞区开展试点。
从绍兴市的闲置农房激活来看，一是建制度，形成了“1+X”政策体系。二是开展试点，选取柯
桥、上虞作为试点，在法律允许的范围内，合理划分农房所占土地、地上建筑物产权、农房经
营收益权归属界限，探索宅基地“三权分置”办法，采取出租、合作、合资等方式，引入工商
资本，加大金融扶持力度，激活利用闲置农房（宅基地）资源。三是组建流转交易平台。柯桥、
上虞两地组建公益性质的闲置农房流转平台，组织供求双方进行信息发布、流转交易、交易鉴
证、合同签署，确保流转双方的合法权益。
（二）义乌、杭州、象山开展“三权分置”改革有关情况
义乌市
义乌市从宅基地的取得置换、明晰产权、抵押担保、入市转让、有偿使用、自愿退出及民
主管理七个方面进行了制度创新，建立起系统的农村宅基地改革“1+7+9”（一意见、七办法、
九细则）的制度体系，坚持维护农村宅基地集体所有权，固化宅基地资格权，完善宅基地使用
权。
切实维护宅基地集体所有权，强化村集体自主规划、自主分配、自主处置和自主管理的权
利。显化村集体所有者权益，规定宅基地有偿选位费、有偿使用费、有偿调剂费、“集地券”
交易收益等归集体所有；固化宅基地资格权，通过无偿取得落实宅基地资格权，通过市场化手
段拓宽资格权实现方式，实现资格权的优化配置；完善宅基地使用权，允许宅基地使用权转让，
对于完成更新的村，允许在本市区域内跨集体经济组织转让，使用年限为70年。开展宅基地
使用权抵押贷款，全市范围内依法持有宅基地使用权证和房屋所有权证的农户，都可以农村住
房抵押担保方式申请贷款。
杭州市
杭州市2017年在临安区天目山镇开展了以宅基地产权制度为核心的改革，从宅基地的取
得置换、确权发证、盘活闲置农房、有偿使用、自愿退出、土地流转、民主管理等方面进行制
度创新和管理创新，取得了初步成效。
通过“规划管制+规模控制”“政策引导+村规民约”“权益显化+激励约束”等方式多途
径落实宅基地村集体所有权；通过界定主体，探索多种资格权实现形式，实现本村集体经济组
织成员的有偿调剂；多渠道适度放活宅基地和农房使用权。允许利用合法闲置房屋自主经营或
出租、合作经营，用于兴办乡村旅游、文化康养、电商物流等新产业新业态。
象山县
2018年4月，象山县制定了《关于推动农村宅基地“三权分置”的实施意见》，探索农
村宅基地三权分置，颁发了浙江省第一本宅基地资格权的不动产权证。从保护宅基地集体所有
权方面，充分维护农村集体经济组织对宅基地调整、监督、收回等各项职能，对集体经济组织
成员申请宅基地建房的，有权进行资格审查；明确宅基地农户资格权。资格权的主体是农村集
体经济组织成员，在三权分置中可以申请与返乡下乡创业人员合作建房，可以在县域范围内申
请跨乡镇建房、农房置换和参与农房拍卖，符合宅基地和农房有偿退出条件的可以申请有偿退
出；适度放活宅基地使用权。由村集体统一组织或同意，经村集体出面与社会资本投资者或者
集体、农户、投资者三方签订宅基地使用流转协议，可依法依规对闲置宅基地或老旧农房进行
新建、改建或重建。社会资本投资者取得宅基地使用经营权和房屋使用权期限不得超过20年，
期满后可依约续期，在使用期限内可以进行宅基地使用经营权再流转或按规定设定抵押权。
二、当前开展“三权分置”改革存在的主要问题
（一）对三权