产权式商铺入市定价方案价格策略系数配比.doc

产权式商铺入市定价方案 （讨 论 稿） 商业经营管理有限公司 一、说 明 1、定价产品名称：产权式商铺 2、定价产品范围：商铺 3、设计商铺总数：520个 4、商铺总体平均使用率：61.95% 二、定价原则 1、以保留升值空间为原则； 2、以遵循市场规律为原则； 3、以平衡销售与招商、营运关系为原则； 三、定价依据 1、以周边商铺的租售价格调研为依据； 2、以现定市场销售均价为依据； 四、各楼层商铺销售均价（实用面积） 按年回报率8%，回报年限为 年计； 说明：经分析测算按年回报率8%，7%，6%计，回报年限分别为12.5年，14.5年，17年；综合考虑到发展商利益、投资者的利益和商铺投资回报惯例及市场规律等因素，此按年回报率8%，回报年限为12.5年的赢利模式比较合理。 按市场商铺现定均价每平方米45498元为基数测算均价； 说明：商铺现定均价已经分析论证并确定，此均价对确定内街外街商铺的销售均价有重要的参考意义，因此本此定价我们将内外街商铺现定均价作为基础测算依据。 依据商业规划和方位因素设定商业动态调价系数为0.15； 说明：综合分析内外街商铺所处的方位，商业规划，周边商铺租价，市场销售期望值、投资者回报期望等因素进行测算论证，设定商业动态调价系数为0.1、0.15、0.2，经测算选择0.15系数基本比较合理，系数0.2可以再考虑论证，商铺均价测算如下： 按0.15系数计为：均价45498元×（1+0.15）=52323元（建筑面积每平方米31399元）； 若按0.2系数计为：均价45498元×（1+0.2）=54598元（建筑面积每平方米32759元）； 4、标高层差价系数与均价表一（0.15系数计） 单位：（元/平方米） 标层 系数1 均价1 系数2 均价2 系数3 均价3 一层 1 52323 1 52323 1 52323 二层 0.6 31394 0.5 26162 三层 0.4 20929 0.35 18313 四层 0.3 15697 0.25 13081 0.2 10465 标层 系数1 均价1 系数2 均价2 系数3 均价3 一层前厅 1 54598 1 54598 1 54598 二层 0.6 32759 0.5 27299 三层 0.4 21839 0.35 19110 四层 0.3 16379 0.25 13650 0.2 10920 5、标层差价系数与均价表二（0.2系数计） 单位：（元/平方米） 6、标层建筑面积均价（元/平方米）与租金（元/平方米/月）对比表一 标层 系数1 建面均价 租金 系数2 建面均价 租 金 系数3 建面均价 租 金 一层 1 31399 209 1 31399 209 1 31399 209 二层 0.6 18839 125 0.5 15700 105 三层 0.4 12560 84 0.35 10990 73 四层 0.3 9420 63 0.25 7850 52 0.2 6280 42 7、标层建筑面积均价（元/平方米）与租金（元/平方米/月）对比表二 标层 系数1 建面均价 租金 系数2 建面均价 租 金 系数3 建面均价 租 金 一层 1 32759 218 1 32759 218 1 32759 218 二层 0.6 19655 131 0.5 16380 109 三层 0.4 13104 87 0.35 11466 76 四层 0.3 9826 66 0.25 8190 55 0.2 6552 44 综上所述：上述对各层的销售均价按不同的系数进行了对比分析，对相应的租金也作了分析比较，现有各层销售均价2-3个方案供讨论优选。 五、定价调整技术 为做到商铺价格与价值尽可能的合理性，商铺入市的销售价格会根据其所处的位置优劣，主副通道，离扶梯远近，有无立柱等多项要素在销售均价的基础对单位商铺进行价格技术调整，实行一铺一价，具体的价格调整技术分述如下： 商铺销售价格影响要素经分析论证确定为：位置和建筑两大价格影响要素。位置作为商铺价值的重要评估要素，现定总价影响系数为0.85；建筑作为本项目商铺次要评估价值指标主要是指商铺营业区是否有立柱的影响和对面积的占用因素，现定总价影响系数为0.15；以下将分别对这两大系数再进行技术修正，确保价格调整的准确性、合理性。 商铺位置影响要素与系数配比表 一层 二层 三层 四层 要素名称 系数 要素名称 系数 要素名称 系数 要素名称 系数 扶梯 0.2 扶梯 0.3 扶梯 0.5 扶梯 0.4 通道 0.3 通道 0.5 通道 0.3 通道 0.3 出口 0.5 出口 0.2 出口 0.2 出口 0.3