中国50大中城市的土地市场研究报告.doc

中国50大中城市土地市场研究报告 ? 2006年是“十一五”规划的开局之年，对国土资源部门来说，土地市场和房产市场的协调配套发展、市场化配置资源的基础性作用等深层次问题仍在探索之中。2005年的土地政策起到了保持稳定总量供应、调整房产结构、保持房价稳定的作用。与之相比，2006年，土地宏观调控政策仍在进行中，土地作为宏观调控的重要手段，偏紧仍是其主调。在此基础上，全国各大城市的土地市场也有所变化，譬如在招拍挂细则、对闲置土地的处理办法和地价调配上均有所调整。与此同时，城市建设用地供应得到理性调控，建设用地供应结构日趋合理；房地产用地与去年相似，仍向中低价位普通商品住宅倾斜，适应稳定房价的要求； 针对2006年以来全国土地市场行情的变化，新地产策划机构联合专业研究机构对全国50个城市的土地市场进行了分析并形成本报告。 四直辖市（北京、上海、天津、重庆）土地市场综述 自国家宏观调控政策实施以来，北京、上海、天津、重庆这四个直辖市加大了土地供应的调控力度，土地供应结构不断完善优化，区域分布日趋合理，房地产开发企业对市场的预期也逐步回归理性，地价、房价在一段时间内增幅过快的趋势得到了有效的调控，而且随着调控政策效应的进一步显现，土地供需将维持在较为均衡和理性竞争的状态，地价、房价的涨跌空间都将缩小，走势趋于平稳。 （一）土地供应结构不断优化 为贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，各地加大闲置土地处置力度，积极开展闲置土地清理收回工作。北京、天津、重庆、杭州、广州等地相继制定了配套措施，重庆市对闲置两年以上，建设单位无能力开发的，由国土部门依法收回75.3公顷；对由于政府或政府部门的原因造成项目不能实施的，区别不同情况采用补偿、置换或延期开发方式解决198.4公顷；广州市无偿收回57宗、共139.4公顷的闲置地；上海全市共有20余宗、约100公顷土地，通过“腾笼换鸟”或“易主”、“改性”等方式重新开工建设，约30余宗100多公顷土地重新约定了开工时间。 69%，比去年同期提高了9个百分点，其中二季度利用存量建设用地10094.9公顷，比一季度增长53%，表明各地在新增用地受到严格控制下，积极盘活存量，改变了以往房地产开发主要靠增量建设用地的局面。 近期，北京市将陆续推出 36宗土地入市公开交易，以有序供应，满足市场需求。在北京市 2005年度土地供应计划中，充分考虑了房地产用地。在6500公顷的年度供应计划中，房地产用地为1950公顷（其中：经济适用房 200公顷；住宅商品房 1750公顷），占全年计划土地供应总量的30％。今年 1～7月份，北京市供应住宅用地面积 297公顷，规划建筑面积500万平方米。其中，出让住宅用地 180公顷，规划建筑面积28万平方米，出让住宅用地55宗，成交价款21.67亿元，土地纯收益12.74亿元；划拨住宅用地117公顷，规划建筑面积 226万平方米。与2004年同期相比，住宅土地交易量、建设用地面积、规划建筑面积等相对下降。 8月初至9月底，北京市国土资源局分两次宣布，北京摩根投资有限公司摩根中心写字楼等45宗土地，因受让方未按《北京市国有土地使用权出让合同》约定的期限付清全部地价款，因而被该局解除土地出让合同，收回国有土地使用权。据该局有关部门透露，对被收回土地的违约开发商如何处罚，尚在研究之中。但是有一点十分明确，对拆迁基本完成的项目，如果开发商要重新获得原土地使用权，必须在规定的期限内提出书面申请，参加上市竞买。 3000公顷，其中用于配套商品房和中低价普通商品房建设的 2000公顷。从计划执行的情况看，目前，配套商品房和中低价普通商品住房供地已经基本落实。最新的一项调查表明：上海商品住宅销售价格持续下降，成交继续低迷。央行发布的 2005年第三季度全国城镇储户问卷调查结果显示，上海市只有 7.3％的居民准备在未来三个月内买房，比上个季度又下降了 3.7个百分点，达到历史最低点。 2005年 1～9月，重庆市土地交易中心成交土地 157宗，较去年同期增长 3.29％，成交面积、可建筑面积、成交金额同比也分别增长了 16.77％、 17.8％、 24.87％，出让金更是增长了 40.39％。据介绍，第三季度末，中心成交土地的各项指标首次全面超过去年同期。业内人士分析认为，这表明市场看好本地房地产投资前景，市场交易活跃，有回暖的趋势。 8月 31日，全市供应房地产开发用地 697.6公顷，其中住宅 523公顷，公建 174.6公顷。中心城区供应房地产开发用地约 205.4公顷，可建建筑面积约 427.3万平方米。 60.1公顷，可建建筑面积约 163.1万平方米：经济适用房（含廉租房、基础设施还迁房）供应总量约 145.3公顷，可建建筑面积约 264