【商业地产-DOC】宏益华集团郑州优胜北路项目市场策划报告-页.doc

宏益华集团 郑州优胜北路项目 市场策划报告 ×××（中国）机构中原分支机构 2006年11月28日 宏益华集团郑州优胜北路项目市场策划报告 前言： 受“厦门宏益华集团公司”委托，我机构市场部就贵司“郑州优胜北路项目”的市场开发定位对郑州市的地产项目及商业经济环境进行了调查研究，并对郑州市与项目同质、同区域内的主要在售和新开发项目进行调研分析。 通过对大环境市场分析与研讨、郑州城市概况分析、城市地产开发环境分析、房地产开发市场现状以及对项目地块的SWOT分析等等，初步设定产品的市场定位方向以及产品规划的基本建议，藉此，以能提供有利于项目开发的可参考市场资讯而倍感荣幸，并衷心感谢厦门宏益华集团公司各位领导的大力支持和帮助！ 本次市场调研主要的分析课题有： 市场环境的调研 ―― 分析市场开发前景（经济发展状况）； 房地产开发环境调查　　 ―― 分析城市房地产发展开发空间； 主要地产开发项目调研 ―― 分析市场开发程度及竞争情况，借鉴成功和失败项目经验； 分析定位产品 ―― 探讨项目定位方向、产品定位建议和开发的其它思路。 目 录 第一章、郑州市房地产市场环境分析…………………4 第二章、项目区域市场分析……………………………14 第三章、郑州在售高层（高档）项目分析……………22 第四章、区域重点个案分析……………………………30 第五章、项目分析………………………………………34 第六章、项目市场定位及目标市场分析……………42 第七章、产品规划建议…………………………………46 第一章　郑州市房地产市场环境分析 郑州市概况 郑州市地处中华腹地，为河南省省会，省政治、经济、文化中心，位于河南省中部偏北，2005年建成区面积262348万全年全部工业完成增加值759.7亿元，比上年增长20.8%消费品市场繁荣活跃，全年社会消费品零售总额706.7亿元，比上年增长14.5%。商贸城建设进一步加快，年末全市共有批零贸易住宿餐饮业网点16万个，商品交易市场359个，批零贸易企业商品销售总额1166.3亿元，商品交易市场销售总额643.5亿元。全市在岗职工平均工资16694元，比上年增长11.1%，远景规划按照河南省委、省政府和郑州市委、市政府的要求，郑州规划到“十一五”末实现经济总量3050亿元，城市建成区面积350平方公里，市区人口420万；到2020年，实现经济总量6700亿元，城市建成区面积500平方公里，市区人口500到600万。随着国家“中部崛起战略”的实施和郑州城市发展规划的落实，郑州将逐步发展成为具有中原文化特色的社会主义现代化商贸城市和全国区域性中心城市。 ②.商品房销售面积柱状图： ③.商品房销售价格柱状图： 2）、房地产物业类型供求分析 从不同物业类型的供求结构上看，多层和高层住宅仍是商品房供应和销售的主体，但在上半年新增的项目中，高层及小高层项目占到整体预售项目的50%，不难发现，郑州市随着土地供应紧张及居民对于居住面积需求的日益增长，项目的高度都在拔高，这也是市场发展的合理趋势。非住宅商品房供过于求明显。非住宅商品房区域市场供求情况分析 从不同区域供求结构上看，区、区、区和区仍是中心城区商品房供应和销售的主要区域，4区合计占市区供应总量的77%，占销售总量的81%，表明郑州市商品房整体上区域供结构合理。户型面积市场需求情况分析 从购房者来源地状况分析 成交客户中省内市外占46%，这使郑州多年以市内居民购房为主的局面得以改写，郑州市的项目正吸引着周边城市的人们来郑州安家落户，这其中大量在郑工作的外人员。 购房者年龄和付款方式情况分析 商品房消费人群25-35岁的客户占总体成交客户的43%，购房人群渐趋年轻化，人们的购房观念不断转变，攒一辈子钱买房的人越来越少，62%的客户选择按揭贷款，房子是生活的必需品，在权衡租房与买房之后，中国人固有的“居者有其屋”观念加速了许多人买房的决定。二手房均价为元/平方米相信随着城市建设的不断加快，居民对于需求的不断增加，很多收入仍处于中低水平的客户会更加青睐二手市场，因而郑州市二手房市场将会朝着更加繁荣的方向发展。郑州市房地产管理局 2）、物业类型 项目名称 物业类型 主力户型（㎡） 销售状况 天下城三期 住宅社区 四室三厅两卫202-247㎡ 50% 城中央一期 住宅社区 三室两厅两卫140㎡ 95% 都市A座 小户型高层楼 标准间34-40㎡ 75% 尚城国际花园 住宅社区 三室两厅两卫140㎡ 四室两厅两卫160㎡ 80% 3）、价格范围 4）、均价分布 小结： 从规模上讲，天下城三期为该项目的封疆之作，三期总建虽3.2万㎡，但该项目总体规模在30余万㎡，属周边几个项目之最；城中央目前准备开发二期项目，总体规模也