苏州太湖酒店式公寓项目营销策划报告.ppt

案名：温哥华特区 区位：昆山.淀山湖旁 产品类型：酒店式公寓 体量：1500套 面积：50-80㎡ 均价：6500元/㎡ 开盘时间：2006年10月 区域内唯一高尔夫球场 差异化竞争——销售方式 业主 10年制会员卡 续约优惠 会员部分权益 业主 89万终身会员 千万级别业主 差异化竞争——销售方式 高尔夫生活 实现投资回报 中高端商务人士度假休闲 投资性增强，满足度假需求 投资回报 高尔夫 产品 差异化竞争——客层 以苏州为中心向周边城市辐射，苏/浙/沪为客户拓展主战场，并逐渐向外围扩散。 差异化竞争——客源 媒体资源 主流媒体 小众媒体 信息公司 巡展商户 公关公司 租售情报 新闻晨报 第一地产 东方早报 同策汇 钻石卡会员 金卡会员 银卡会员卡会员 会员人数超过100000人 1000万以上 400万以下 上海是另一个主场 400-1000万 差异化竞争——客源 客源拓展艰难 不易客户回笼 现场人气不足 客户管理 差异化竞争——执行 清水．依瓦诺 -----案例分享 差异化竞争——执行 项目名称：清水.依瓦诺 开发商：中星集团 产品类型：独栋/联排/酒店/公寓 卖点：淀山湖景区 体验式营销进行到底 差异化竞争——执行 第一地产的电视广告非常高效，占到来电总量的59% 差异化竞争——执行 上海地区来人基本集中在徐汇、长宁、浦东等上海西区 电视广告、房展及介绍客是成交的主要媒体通路 差异化竞争——执行 板块内公寓市场刚刚起步,处于市场试探阶段; 中低档装修、中小户型为板块内公寓产品的主要供应类型; 休闲度假投资需求为特征，客群分布主要集中在长三角区域，客源需求导致 产品形式单一，自住型需求受制于区域发展现状，尚难成为主流； 围绕景观优势，个案均在增加产品附加上成为卖点； 户型设计紧凑，设有景观阳台； 公寓市场总结 结论之一 1、区域环境——拥有稀缺资源的城市旅游度假区，居住氛围和居住成熟 度不高，属于纯正的投资度假区 2、市场氛围——以别墅社区打造为主，兼有部分公寓产品，别墅面积段 偏大，走舒适享受的中高端产品路线 环太湖大道是一个以投资度假为主的中高端区域 1、由于投资度假的需求，使得区域内的人气不够，区域内的配套严重不足 2、区域内的项目卖点单一，主要是利用太湖景观资源来强调投资度假产品 在这样的区域环境下 我们应该做什么？——WHAT 我们应该怎么做？——HOW 结论之一 环太湖大道是一个以投资度假为主的中高端区域 促销短信 周边小户型项目较低的价格入市…… 2009-05 预计10月开盘 2009-05 公寓开盘时间 75000 58 103119 中信·太湖城 92350 35 108210 太湖纯水岸 34782 —— 34782 温泉1858 公寓剩余量（㎡） 月均去化速度（套） 公寓总量（㎡） 项目名称 数据来源：苏州房产信息网 面对未来市场近20万方的体量竞争…… 我们应该做什么？——WHAT 中高端 投资度假 人群的属性 产品的属性 + 跳出红海，奔向蓝海 区域特征 每一类人群中都有高端 满足小户型的高端人群需求 打造小户型的高端产品 结论之二 我们应该做什么？——WHAT 我们应该怎么做？——HOW 市场结论： 1、不成熟的立地条件对别墅影响不大，但是对小户型公寓去化有影响； 2、在售小户型公寓的价格较低，装修标准不高； 3、小户型产品的卖点诉求比较单一，度假同质化竞争比较激烈； 4、无纯粹的小户型产品项目，均和别墅产品进行搭售； 项目自身配套 如何在项目现有配套上有所突破？ 太湖国际高尔夫球场 会所 商业 配套服务设施的特色化、精致化 会所不同业态功能的设置 管家式物业服务的贴心 产品补强 标准：常年恒温、水质优异、四季开放 技术：优质水质,24小时不间断过滤、国外进口臭氧消毒设备，水质人员定时检测 产品补强 游泳池增加会所的通透感，满足业主的戏水健身的需要，提升整个会所品质 客务服务 管家特约服务：私人汽车租赁、私人司机服务、私人理财顾问…… 餐饮服务：调酒师服务、家庭餐饮服务、订餐服务、送餐服务…… 商务服务…… 金钥匙意为：古代财务的掌管人，钥匙保管者。在现代服务中，是“委托代办” 产品补强 五星级的酒店物业服务 量身定做：根据你的爱好及需求提供顶级服务 委托代办：提供你所需要的，有需求就有提供 全方位贴心服务 产品补强 园区智能系统：自控、报警、巡更等8大系统 新风系统、24小时热水、直饮水、中水供应 一键式电话服务 游艇租赁、保姆集中宿舍（另外付费） 高力国际 世邦威理仕 百年城堡 博美廷 物业公司 五星级酒店服务水准、中央空调+地热 语音识别系统 通讯卫星系统 安全防范：360