大连鞍山路商住项目尽调报告2.11.doc

大连鞍山路商住项目尽职调查报告 地产投资部 申 请 人 融资金额 融资期限 总息费率 业务类型 主要担保条件  尽职调查声明 我们在此声明与保证：本报告是按照有关规定，根据融资申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定方案后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。  目 录 第一章 项目背景 4 一、项目背景 4 二、项目现状 4 三、项目进度 6 第二章 交易结构 7 一、交易结构 7 第三章 项目公司 8 一、项目公司 8 二、公司经营情况 8 三、项目公司分析小结 10 第四章 项目基本情况分析 11 一、项目市场状况 11 二、项目基本情况 14 第五章 项目开发方案 15 一、项目工程进度 15 二、项目销售方案 15 第六章 项目财务分析 17 一、项目投资估算 17 二、 项目资金来源 18 三、项目静态财务评估 18 四、现金流分析 19 第七章 不确定性分析 20 一、项目平衡性分析 20 二、敏感性分析 20 三、销售压力测试 22 第八章 项目综合评价 23 一、项目SWOT分析 23 第九章 风险评估 24 一、宏观政策风险 24 二、拆迁进度风险 24 三、经验缺失风险 24 第十章 结论与建议 25 第一章 项目背景 一、项目背景 该项目位于大连市沙河口区鞍山路北侧，项目总占地面积36280平方米，土地规划性质为商住。项目北临缤纷四季小区，南邻大连女子职业中专学校，并与规划中大连海鲜批发市场隔街相望，东为现状路，西临西安路商业区。项目紧邻大连第二大商圈----西安路商业区，生活教育配套较为齐全。 该项目当前处于前期土地获取阶段，未实施拆迁，地上建筑为三家单位所有，分别为大商集团公司、华尚环球（中国）创展集团有限公司（拟合作项目公司，以下简称华尚文化公司）、沙河口区电力局，三家单位分别占地块总面积的60%、30%、10%左右。因政府迟迟不能与大商集团公司就拆迁补偿问题达成协议，该项目一直未能实现拆迁收储。后政府与华尚文化公司达成意向，可由华尚文化公司牵头，统一协调三家单位之间的拆迁补偿问题。现三家公司达成初步合作意向：可由华尚文化公司牵头引进投资者，解决政府收储价格低于大商集团公司要价的问题，以实现土地收储上市，（由投资者承担差额部分，具体合作方式可议）。 二、项目现状 当前华尚文化公司与大商集团公司、电力局就统一拆迁问题进行细节协商，并将于近期达成协议。项目前期手续方面已由华尚文化公司对该项目进行了初步的规划设计，预计可于春节前将项目规划上报政府批复。项目地上建筑均处于正常使用状态，部分为业主自己办公使用，部分用于出租，其中沿街部分为出租底商。 项目沿街底商 项目内的办公用房 三、项目进度 根据与华尚文化公司的沟通，鞍山路商住项目规划在春节前可报政府批复，政府批复后则可按照正常的收储程序对该项目进行拆迁收储，预计三季度可实现项目正式挂牌上市，项目前期进度预期见下图。 备注： 因华尚文化公司尚未与其它两家业主单位就补偿价格等实质问题达成协议，并且该项目拆迁还涉及到出租底商协调等问题，实际进度可能要慢于预期。理想状态下，项目可在2014年三季度实现正式挂牌上市。 第二章 交易结构 一、交易结构 1、我司与ＸＸ化公司签订合作开发协议，其中我司出资7.2亿元，6.5亿元为土地款，华尚文化公司出资2亿元，ＸＸ公司出资由鞍山路项目土地作价形成，双方按照各自出资比例承担风险，分享权益。 2、ＸＸ公司协调ＸＸＸ集团、电力局与政府签订拆迁协议，并由双方对ＸＸＸ集团土地拆迁要价与政府补偿价格的差价进行补偿，以实现地块上市收储。 3、我司与ＸＸ公司以共同体的形式参加鞍山路项目土地招拍挂。 4、获取土地后，双方按照各自的实际出资比例，组建项目公司对该项目进行开发，后续需要追加投资由双方按照股权比例出资。 第三章 项目公司 一、项目公司 本项目暂定的拟合作公司为ＸＸ公司，ＸＸ公司的实际控制人为ＸＸＸ先生，ＸＸＸ实际控制了ＸＸ公司、ＸＸ、ＸＸ房地产发展有限公司（以下简称ＸＸＸ公司）、ＸＸ公司等多家公司，其主要资产集中在ＸＸＸ及合ＸＸ两家单位。 鉴于大连鞍山路商住项目主要是借助ＸＸＸ个人在大连的影响力来实现合作，ＸＸＸ个人主要资产集中在ＸＸＸ公司，并且ＸＸＸ公司为ＸＸＸ唯一涉及房地产开发的产业，因此主要对ＸＸＸ公司进行分析，以判断ＸＸＸ本身的资产实力与合作的可能性。 二、公司经营情况 1、公司基本情况 大连ＸＸＸ房地产发展有限公司成立于2009年，注册资金1000万元，是为开发庭林熙谷项目而成立的项目公司，公司成立以来开发了庭林熙谷一期，以及庭林熙谷项目