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《二零一六年三季度中国房地产市场分析及未来市场》.pdf

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2011 年三季度中国房地产市场分析 及未来市场研判 香港仕一邦房地产投资顾问集团有限公司 天津择仕一邦房地产投资咨询有限公司 仕一邦房地产投资研究中心 400-6699-660 1 目 录 摘 要 第一部分:2011年三季度中国房地产市场分析 1. 政策环境:宏观经济企稳,房地产调控政策从紧取向不变; 2. 土地市场:住宅用地量价水平低于去年同期,十大城市降幅显著; 3. 新房市场:成交量低位运行,9月百城住宅均价环比首次回落; 4. 二手房市场:成交量下行趋势更为显著,9月价格下跌城市增多; 5. 品牌房企:加速推盘减少拿地,但三季度销售业绩增长明显放缓; 第二部分:2011年三季度后中国房地产市场研判 1. 调控政策不会放松,对市场的影响进一步深化; 2. 土地推出力度显著加大,但全年供应计划难以完成; 3. 以价换量态势更加明显,但成交量仍将低位运行; 4. 开发企业分化加剧,中小企业资金压力持续上升; 2 摘 要 1. 2011 年三季度中国房地产市场总结 (1) 政策环境:宏观经济企稳,房地产调控政策从紧取向不变; 2011 年三季度,面对内部通胀高企、外部经济环境复杂多变的情况,房地 产调控政策的从紧取向不变,但节奏趋于平缓,加息、提高存款准备金率等货币 政策的收紧步伐放慢。7 月初国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”, 尽 管仅有台州等少数城市在 8-9 月出台,但标志着三季度整体从紧的政策取向。 另一方面,保障房开工力度持续上升,到9 月底全国1000 万套保障房开工率已 达98% ,中央还陆续出台了有关保障房建设管理的相关配套措施。 (2)土地市场:住宅用地量价水平低于去年同期,十大城市降幅显著; 2011 年前三季度,供求方面,尽管全国 133 个城市土地供求面积仍高于去 年,但住宅用地市场受影响较为显著,前三季度供应面积和成交面积分别为3.1 亿平米和2.8 亿平米,同比下降11.7% 和5.3% ,而十大城市分别下降25.3% 和 24.7% ,降幅高于总体水平。价格方面,前三季度 133 个城市住宅用地楼面均 价同比下降 10.2% ;溢价水平持续下行,9 月仅为 5%,是 2009 年 3 月以来的 最低水平;前三季度平均溢价率为14.1% ,不及去年同期的一半。 (3)新房市场:成交量低位运行,9 月百城住宅均价环比首次回落; 从全国来看,受中西部和二三城市增长带动,全国房地产开发投资额和新开 工面积增速仍处于历史高位,商品房销售面积同比增速低位运行。根据中国房地 产指数系统“百城价格指数”,2011 年 9 月全国 100 个城市的住宅平均价格环 比下跌 0.03% ,是去年 9 月以来的首次回落。从重点城市来看,第三季度的供 应量与去年同期基本持平,但成交量持续低位运行。特别是传统的“金九”,多 数城市供应量持续攀升,上海 8 月,苏州、武汉、东莞 9 月
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