美诚投资—苏州雅士阁酒店公寓融资计划书2010年7月.ppt

第三部分 产品研究 苏州商业市场目前分五大市级商圈，石路商圈与观前商圈是最重要的二大商圈，由于目前石路与观前相比缺少核心商业点以及高档品牌，因此在物业租金和售价方面要略低于观前街。目前石路商圈内内商铺的租赁价格价格区间在110-450元/平方米/月 以“观前一号”为参照，可知，本项目在商铺上内铺底层价格可达到13元/平方米/天。而雅诗阁酒店式公寓出售价格约为15000-20000元/平方米。 第四部分 综合分析 SWOT分析 优势：地理位置优越、商业气氛浓郁，产权可分割 机会：区域商业整体改造，商业形态和配套上升一个档次 威胁：国家政策和税收政策的不确定性 劣势：容积率高，层高略低。不利于改造成高档酒店产品 古城圈层 核心圈层 中心圈层 外城圈层 （二）未来苏州商业格局 观前地区规划定位为最具感召力的苏州老字号 品牌和国际时尚品牌汇集区； 石路地区规划定位为独具魅力的文化娱乐、创 意商业集聚区； 南门地区规划定位为商业商务、公共活动以及 旅游休闲等综合服务区； 湖东商业中心规划建成充满时代气息、综合功 能齐全、引领高端时尚的市级商业中心； 新区商业中心规划建成服务产业集聚、主题特 色鲜明、凸现精致典雅的市级商业中心 本项目介绍 苏州商业房地产市场研究 同类产品研究 综合分析 项目改造方案 项目财务分析 项目融资计划 1、便捷的交通 2、黄金商业地段，紧邻地铁 出口。 3、附近商业气氛浓郁，新一 轮商业改造即将开始。 4、产权可分割 5、雅士阁酒店管理品牌 一、项目SWOT S 1、土地稀缺、中心城 区同类项目稀有 2、住宅市场低迷，导 致投资客纷纷把重 点转向商业地产 O W T 1、占地面积小，容积率高。 3、以公寓的角度来说，附近环境比 较嘈杂。 4、水电运用是目前住宅的二倍 5、停车位数量不足 1、政策风险 2、酒店公寓规划的设计 3、投资者预期租金的实现 4、定价问题 5、酒店式公寓成本较高 6、经营酒店管理公司的方式 及口碑 本项目介绍 苏州商业房地产市场研究 同类产品研究 综合分析 项目改造方案 项目财务分析 项目融资计划 一、项目改造后状态 现本项目整幢大楼高度为88.8米，地下室5米，一层5米，二至八层4.8米，九至十层4.2米，十一至十九层3.6米，二十层4.8米。二十一层是可上人平台，能改造成屋顶花园 。 本项目具有很高的商业投资价值，1至5层（10200平方米）可打造成为商圈稀缺的黄金商铺外，6至19层（20200平方米）规划改造成雅士阁旗下星级全装修酒店式公寓等，20层（1300平方米）可改造成复式酒店公寓，21层（1300平方米）拟改造成屋顶花园变成酒店公寓配套会所。酒店式公寓管理为全球著名的雅士阁酒店管理公司。酒店公寓部分22000平方米，可对外销售。整体项目约在2011年前完成整体改造，全新改造的完成后，本项目势必成为石路商圈中最引人注目的商业地标项目。 屋顶花园、配套会所 20F 6-19F 雅士阁酒店式公寓 1311.58 二十层 (平方米) 房产面积 楼 层 2127.86 五层 2081.9 四层 2084.67 三层 2091.13 二层 1838.61 一层 (平方米) 房产面积 楼 层 旗舰店、精品商厦 1-5F 1400.85 十九层 1430.72 十八层 1430.72 十七层 1430.72 十六层 1379.85 十五层 1379.85 十四层 1379.85 十三层 1379.85 十二层 1379.85 十一层 1379.85 十层 1379.85 九层 1311.58 八层 1428.36 七层 1895.22 六层 (平方米) 房产面积 楼 层 引进全球最大的国际服务公寓业主和运营商 ——雅诗阁 二、经营方式 整体改造成本人民币。商铺长期租赁，一层租金设为15元/平方米/天；?二楼租金设为7.5元/平方米/天；三楼租金设为5元/平方米/天；四楼租金设为3.75元/平方米/天；五档租金设为3.75元/平方米/天；每年租金递增率为3%。出租期拟为10年。 酒店式公寓部分对外出售，以市场同类项目价格信息分析为依据，本项目酒店公寓最终实现均价为17000元/平方米。一年内销售完毕资金回笼。第一季度售出30%，第二季度40%，第三季度20%，第四季度10%。 本项目介绍 苏州商业房地产市场研究 同类产品研究 综合分析 项目改造方案 项目财务分析 项目融资计划 采用净现值（NPV）和内部收益率（IRR）以衡量项目的财务可行性 条件假设： 本项目为21层高层，总建筑面积为32464.03平方米，总价约2.76亿元。拟设1-5楼为商铺，