美诚投资—苏州雅士阁酒店公寓融资计划书2010年7月.ppt
文本预览下载声明
第三部分 产品研究 苏州商业市场目前分五大市级商圈,石路商圈与观前商圈是最重要的二大商圈,由于目前石路与观前相比缺少核心商业点以及高档品牌,因此在物业租金和售价方面要略低于观前街。目前石路商圈内内商铺的租赁价格价格区间在110-450元/平方米/月 以“观前一号”为参照,可知,本项目在商铺上内铺底层价格可达到13元/平方米/天。而雅诗阁酒店式公寓出售价格约为15000-20000元/平方米。 第四部分 综合分析 SWOT分析 优势:地理位置优越、商业气氛浓郁,产权可分割 机会:区域商业整体改造,商业形态和配套上升一个档次 威胁:国家政策和税收政策的不确定性 劣势:容积率高,层高略低。不利于改造成高档酒店产品 古城圈层 核心圈层 中心圈层 外城圈层 (二)未来苏州商业格局 观前地区规划定位为最具感召力的苏州老字号 品牌和国际时尚品牌汇集区; 石路地区规划定位为独具魅力的文化娱乐、创 意商业集聚区; 南门地区规划定位为商业商务、公共活动以及 旅游休闲等综合服务区; 湖东商业中心规划建成充满时代气息、综合功 能齐全、引领高端时尚的市级商业中心; 新区商业中心规划建成服务产业集聚、主题特 色鲜明、凸现精致典雅的市级商业中心 本项目介绍 苏州商业房地产市场研究 同类产品研究 综合分析 项目改造方案 项目财务分析 项目融资计划 1、便捷的交通 2、黄金商业地段,紧邻地铁 出口。 3、附近商业气氛浓郁,新一 轮商业改造即将开始。 4、产权可分割 5、雅士阁酒店管理品牌 一、项目SWOT S 1、土地稀缺、中心城 区同类项目稀有 2、住宅市场低迷,导 致投资客纷纷把重 点转向商业地产 O W T 1、占地面积小,容积率高。 3、以公寓的角度来说,附近环境比 较嘈杂。 4、水电运用是目前住宅的二倍 5、停车位数量不足 1、政策风险 2、酒店公寓规划的设计 3、投资者预期租金的实现 4、定价问题 5、酒店式公寓成本较高 6、经营酒店管理公司的方式 及口碑 本项目介绍 苏州商业房地产市场研究 同类产品研究 综合分析 项目改造方案 项目财务分析 项目融资计划 一、项目改造后状态 现本项目整幢大楼高度为88.8米,地下室5米,一层5米,二至八层4.8米,九至十层4.2米,十一至十九层3.6米,二十层4.8米。二十一层是可上人平台,能改造成屋顶花园 。 本项目具有很高的商业投资价值,1至5层(10200平方米)可打造成为商圈稀缺的黄金商铺外,6至19层(20200平方米)规划改造成雅士阁旗下星级全装修酒店式公寓等,20层(1300平方米)可改造成复式酒店公寓,21层(1300平方米)拟改造成屋顶花园变成酒店公寓配套会所。酒店式公寓管理为全球著名的雅士阁酒店管理公司。酒店公寓部分22000平方米,可对外销售。整体项目约在2011年前完成整体改造,全新改造的完成后,本项目势必成为石路商圈中最引人注目的商业地标项目。 屋顶花园、配套会所 20F 6-19F 雅士阁酒店式公寓 1311.58 二十层 (平方米) 房产面积 楼 层 2127.86 五层 2081.9 四层 2084.67 三层 2091.13 二层 1838.61 一层 (平方米) 房产面积 楼 层 旗舰店、精品商厦 1-5F 1400.85 十九层 1430.72 十八层 1430.72 十七层 1430.72 十六层 1379.85 十五层 1379.85 十四层 1379.85 十三层 1379.85 十二层 1379.85 十一层 1379.85 十层 1379.85 九层 1311.58 八层 1428.36 七层 1895.22 六层 (平方米) 房产面积 楼 层 引进全球最大的国际服务公寓业主和运营商 ——雅诗阁 二、经营方式 整体改造成本人民币。商铺长期租赁,一层租金设为15元/平方米/天;?二楼租金设为7.5元/平方米/天;三楼租金设为5元/平方米/天;四楼租金设为3.75元/平方米/天;五档租金设为3.75元/平方米/天;每年租金递增率为3%。出租期拟为10年。 酒店式公寓部分对外出售,以市场同类项目价格信息分析为依据,本项目酒店公寓最终实现均价为17000元/平方米。一年内销售完毕资金回笼。第一季度售出30%,第二季度40%,第三季度20%,第四季度10%。 本项目介绍 苏州商业房地产市场研究 同类产品研究 综合分析 项目改造方案 项目财务分析 项目融资计划 采用净现值(NPV)和内部收益率(IRR)以衡量项目的财务可行性 条件假设: 本项目为21层高层,总建筑面积为32464.03平方米,总价约2.76亿元。拟设1-5楼为商铺,
显示全部