类不同商圈购物中心如何做业态.doc

4类不同商圈购物中心如何做业态？门当户对很重要? 2015年06月30日 核心提示：位于不同商圈的购物中心，在业态规划、定位、配比上，都有哪些不同的“性格特征”？ 本文以4个地处不同商圈的购物中心为例，分析其在业态组合上如何根据商圈特征，做到明确业态定位和组合最优化。 　　1、核心地标型购物中心VS”白富美” 　　业态组合特色：轻奢潮牌聚集地、注重休闲娱乐体验 　　特征解读：核心地标型购物中心犹如“白富美”一样，给人以时尚、魅力和多金的潮流印象，在业态组合上更多地考虑以轻奢、潮牌，以及各类娱乐体验类业态等为主，以打造时尚潮流体验性强的一站式聚集地。 　　? 　　案例：重庆万象城 　　（1）所在商圈：杨家坪商圈作为重庆老牌商圈，位于素有工业老区之称的九龙坡区，并且作为九龙坡区的城市中心。作为老牌商圈，杨家坪步行街也是重庆最著名、人流量最大的商业街之一。 　　周边商圈项目分析 　　? 　　（2）业态配比：主力店/次主力店所占比例为40％，国际名牌占3％，餐饮占22％，娱乐占20％，精品店占15％。 　　（3）各层业态情况： 　　B1层业态组合：以零售、餐饮、精品超市、ktv为主 　　? 　　LG层业态组合：以零售、餐饮、百盛、华润大厦、团购中心、储蓄柜为主 　　? 　　L1层业态组合：以零售、餐饮、百盛为主 　　? 　　L2层业态组合：以零售、餐饮、百盛为主 　　? 　　L3层业态组合：以零售、餐饮、百盛为主 　　? 　　L4层业态组合：以零售、餐饮、百盛、冰场为主 　　? 　　L5层业态组合：以零售、餐饮、影院、美食广场、华润广场A座为主 　　? 　　L6层空中花园、万象会、华润大厦 　　? 　　楼层图例 　　? 　　? 　　城市核心区购物中心业态组合特点： 　　①主力店和次主力店占比4成，消费吸引力强 　　万象城的定位是都市综合体，辐射整个城市的客群，业态比较高端，拥有“主力店+次主力店+专门店”。主力店和次主力店占比为40%，拥有较强的吸引力； 　　②汇集国际名牌，填补重庆奢侈品市场空白 　　重庆华润万象城国际名牌占3％，汇集三大奢侈品集团的众多品牌以及多个独立奢侈品牌，拥有30余个顶级国际品牌。 　　③敢为先，引领潮流：众多时尚品牌首次进入重庆市场 　　拥有众多国际轻奢及时尚潮流品牌，其中众多品牌更是首次进入重庆。 　　2、区域型购物中心VS“大家闺秀” 　　业态组合特点：追求齐全和标准化、特色不那么重要 　　特征解析：区域型购物中心聚焦于较小的商圈，是种标准的传统购物中心，多可规模化标准化复制，如同大家闺秀般有一套传统的方式进行培养，使得她们知书达理，处事周全大方，能提供相对齐全的消费选择。业态往往难以做到突破，但其他方面可以寻求（资源禀赋、特色）。 　　? 　　案例：南京虹悦城 　　（1）所在位置：虹悦城位于主城集庆门与中华门两大城市门户中间。 ? 　　（2）业态配比 　　? 　　低楼层零售品牌个数占比较大，高楼层餐饮、娱乐品牌个数占比增大； 　　零售品牌合计占比65%，餐饮业态占比27%，娱乐业态占比8%，餐饮娱乐等业态合计占比35%，占比份额较大。　? 　　（3）各层业态情况 　　B1业态品牌分布 　　? 　　1F业态品牌分布 　　? 　　2F业态品牌分布 　　? 　　3F业态品牌分布 　　业态组合类似绿宝，将儿童区（Kids park、卡通尼乐园)与生活配套（新华书店、生活工厂、美界美发、启路文具、Locklock、星乐秀KTV)放在一层，充分满足家庭式消费的主力客群。 　　? 　　4F业态品牌分布 　　? 　　5F业态品牌分布 　　? 　　区域型购物中心业态组合特点： 　　①零售业态占比大，极大满足购物需求 　　遵循传统购物中心的业态配比，零售品牌占比较大，达总品牌数的65%。以购物功能为主，提供相对齐全的消费选择，一站式满足了区域内的购物需求。 　　②家庭化业态：突出家庭与亲子的主题亮点 　　虹悦城（专题阅读）（相关干货）餐饮和休闲娱乐业态占35%，对于一般购物中心来说占比额较大。 　　将“孩子们的向往之地，父母也一定会同行”的消费理念作为定位基准，规划出大片面积作为儿童专属区域。? 　　3、社区型邻里中心VS”邻家女孩” 　　业态组合特点：缺什么开什么，以服务大众日常为主 　　特征解析：社区型邻里购物中心是一种相对传统的模式，由于其清晰的便利性和功能性价值定位，在许多国家有着较普及的应用。就像那个亲切甜美的邻家女孩，常伴你身旁，关怀你的日常需要。 　　? 　　案例：深圳左邻香颂购物中心 　　（1）所在位置：深圳龙华新区，未来深圳的CLO （中央生活区），与福田共同构筑深圳中轴，深港一体化龙脊的龙头地带已入伙的世纪春城、梅陇镇、七里香榭等项目，为片区带来大且中高素质人群。 　　（2）业态配比： 　 　　（3）