房地产市场营销计划.doc

房地产市场营销计划 目 录 绪论??????????????????????????1 第一章 区域市场动态分析????????????????3 第二章 项目推广主题分析????????????????6 第三章 目标客户群定位分析???????????????10 第四章 价格定位及战略?????????????????14 第五章 入市时机策划??????????????????18 第六章 广告策略????????????????????21 第七章 媒介策略????????????????????24 第八章 推广费用计划??????????????????27 第九章 营销推广效果的监控、评估、修正?????????32 结束语?????????????????????????38 附页??????????????????????????39 第 1 页 共 44 页 绪 论 2010年4月27日，河北省邯郸市重点城建项目赵都新城举行开工奠基。据了解，该项目由北京城建十一公司兴建，总投资150亿，总建筑面积约290万平米，其中住宅总建筑面积约250万平米，商业总建筑面积约40万平米，分为17个社区地块，由100多栋24—33层板式高层组成，是目前该市最大的棚户区改造项目。 赵都新城的开工奠基，标志着邯郸市五仓区综合改造开发取得重大突破。五仓区位于邯郸主城区的南部，地处中华大街以西，邯磁路以东，南环路以北，渚河路以南，是计划经济时期物资、供销、工贸、粮油、燃料五大系统仓储基地，五仓区由此得名。该区域红线内总面积5874亩，规划可利用土地4614亩。由于基础设施不配套，土地利用率低，环境脏乱差，这里曾是典型的城市棚户区，与日新月异的城市建设和发展极不协调，整体开发改造势在必行。 据了解，2009年8月，在邯郸（北京）重点项目推介会上，该市就此项目与北京城建十一公司签约，致力打造集商务、文化、休闲、娱乐、居住等多功能于一体，设施齐全、功能完备、环境优美的现代化新型城区——赵都新城。项目总占地1334亩，采用“三纵两横一轴”的规划结构，南北以邯磁路、浴新大街、陵西大街为三条纵向新城结构线，东西是水厂路和学院路为两条横向空间结构线，沿邯山街打造集旅游、商业、娱乐为一体的风情文化轴线，沿滏阳河打造滨水经济开发和景观建设的重要节点，集中凸显滨水、文化、夜经济等特色。 房地产项目营销推广策划是房地产企业对未来将要进行的营销推广活动进行整体、系统筹划的超前决策。是房地产全程策划营销的重头戏，是营销策划水平与销售技巧的高度结合，需要高度的专业化运作。 房地产营销策划在房地产营销过程中贯穿自始至终，房地产营销策划参与项目营销的每个环节，通过概念设计及各种策划手段，使开发的商品房适销对路，占领市场。 目前，一些房地产开发项目策划营销已初步表现出以上观念的转变，房地产营销策划的思想活跃、理论丰富,这些都给房地产企业以智力、思想、策略的帮助与支持，使其创造更多的经济效益。 第 2 页 共 44 页 第一章 区域市场动态分析 一、邯郸房地产市场总体供求分析 在需求方面：随着近几年的房价快速上涨，房价已远远超出普通百姓的承受能力，高昂的房价必将会抑制大量的需求，所谓房价收入比，即是家庭年收入与住宅价格的比例，如国际上用来衡量房价是否合理常用房价收入比来进行考量，在国际上通常认为房价收入比保持在1：4—6之间比较合理，而邯郸的房价收入比已远远高出该水平，达到1：15—20左右，这就意味着一个家庭不吃不喝至少15年才能买到一套房，出现这样的局面除与房价过高外，还与邯郸结构性供应失衡有关系，在邯郸目前供应的住宅面积比较偏大，动辄就是100平米以上，90平米以下的户型在市场中凤毛麟角，即使有小户型，大多也是大面积户型的配角，在设计或地理位置上或多或少存在一定的缺陷，造成小面积户型有效供应在市场中的缺位，这也是造成房价收入比较高的原因之一。 在供应方面：虽然国家政策对耕地转为建设用地有着苛刻的限制，但随着邯郸一年一大步，三年大变样的大拆促大建的方针政策出台实施，旧城和城中村改造被提到了空前的热度和高潮，据业内人士透露：旧改用地的挂靠速度还将进一步加快，总面积将近5000余亩的五仓区总体改造已于2009年底已经开工和建设。在未来的二年内，这些土地必将会完全上市，形成海量的住宅供应，这必将会加剧市场供求进一步失衡，导致市场供应过剩，房地产住宅价格将会出现下滑。 二、赵都新城概况 （一）项目介绍 赵都新城项目总占地面积1300余亩，总建筑面积300多万平方米，绿化率35%，116栋板式高层，户型面积从80—240㎡供选，堪称邯郸市开发面积最大的宜居新城，项目计划分期投入开发建设、项目整体落成后将成为邯郸未来的RBD