北京御苑别墅项目诊断与定位.ppt

* * * * * * 产品 容积率 花园 面积 建筑风格 品质感 建筑细节 品质感 配置 标准 景观 户型 总分 龙湖·花墅香醍 5 8 7 8 7 7 8 50 北美佳苑 7 5 5 6 5 4 6 38 格拉斯 小镇 9 8 8 8 9 9 7 58 尚东庭 7 6 7 7 7 6 7 47 泰禾红御 8 9 9 8 7 9 8 58 潮白河孔雀城 6 7 7 6 5 8 7 46 本案（目前现状） 8 7 6 6 5 5 7 44 与本项目对比得分 1.14 0.86 1.32 1.07 1.32 1.05 产品各项要素评比 备注：各要素满分10分 评比分析： 差距明显、劣势尤存、项目劣态亟待解决！ 第*页 分项 项 目 龙湖· 花墅香醍 格拉斯小镇 尚东庭 泰禾红御 目前均价（元/平米） 19144 22832 15580 31435 精装标准 0 0 0 0 97折后均价 18570 22147 15113 30492 最终比准价格 18570 22147 15113 30492 最终比准价格=项目报价×97%－精装标准×70% 为保证价格比对结果的客观性，我们按照现有比对项目的市场均价进行综合折扣率及精装标准的扣除后的价格作为最终项目比准价格： 项目比对价格的确定 第*页 汇总比较打分体系得出比对价格 分项 项目 龙湖· 花墅香醍 格拉斯小镇 尚东庭 泰禾红御 各项目最终比准均价 18570 22147 15113 30492 本项目对比得分 1.14 1.32 1.07 1.32 本项目比准价格 16290 16778 14124 23100 比对项目比准权重 0.3 0.15 0.4 0.15 权重后本项目比准价 4887 2518 5650 4574 本项目加价平均合计 18000-20000元/平米 北京在售独栋别墅（部分） 上 东 假 日 怡景溪园 北京在售独栋别墅（部分） 上 湖 北京在售独栋别墅（部分） 富力湾 北京在售独栋别墅（部分） 桃花源(东方太阳城三期) 北京在售独栋别墅（部分） 项目名称 销售均价 庭院 车库及阁楼 主力户型 容积率 绿化率 丹青语堂 1.45万/平 100-200平米 赠送 356平米 0.8 35% 北京198栋 960万—1500万/套 200—900平米 赠送 300-500平米 0.45 50% 澳景园 1000--1500万/套 150—400平米 赠送 360平米-600平米 0.69 63% 蓝岸丽舍 1.5万/平 300平米起 赠送 365-1000平米 0.58 70% 其它北京在售独栋别墅（部分） 目前市场在售项目独栋别墅项目均赠送车库、庭院及阁楼，庭院赠送面积从150—900平米不等，多集中在200—600平米之间，车库赠送多为两个。销售均价在1.5万--3万/平米之间。 PK 尚东庭 泰禾红御 龙湖·花墅香醍 御苑 格拉斯小镇 PK PK PK 最后我们发现 也许竞争对手的花园面积比我们大， 容积率比我们低，小区景观面积比我们多，甚至价格都比我们低， 但是我们在建筑风格的价值感、工艺细节的品质感、交房配置的舒适度上都超过竞争对手。 就建筑本身，我们将是竞品中最具品质感、价值感的产品 关键词 独栋别墅 性价比 强力构筑形象 强化区域区隔 产品溢价能力的最大化实现 强塑感性价值 通过建筑造型实现溢价 案例1：纳帕溪谷——运用欧美的设计、工艺、材料打磨的建筑风格实现区域高价 庭院是纳帕溪谷最大的特色，每个户型都包括前花园、后花园、中庭花园、下沉式花园等4个花园。 通过配套实现溢价 案例2：紫霞谷红酒庄园——运用齐全的配套设施实现区域高价 庄园毗邻京城水源地“密云水库”，主要由山地度假别墅、澳洲红酒文化村、颐明园、启明园四合院度假区、青少年综合培训基地、国际标准高尔夫球场、国际会展中心、水上娱乐中心、滑雪场、室内外温泉、大型综合会所、滑草场、狩猎场、马术俱乐部、种植采摘园、垂钓俱乐部、游艇俱乐部、文化艺术中心以及潮河观光休闲区等完善度假休闲设施组成，成为京城配套最为齐全的别墅区。 通过文化内涵实现溢价 花园环境设计借鉴中国传统园林的手法和意境，吸收传统园林的诗情画意，充分体现中国景观艺术“小中见大”的意境， 汲取江南水乡的精髓，水网纵横，河浜与道路相伴穿插，宅前后有河，须搭桥而过。环路景区在绿带中又形成带状水池，靠建筑为规则折线驳岸，靠环路为自然曲线驳岸；水面或宽或窄，曲曲折折，跨水或桥或堤，时断时连，好比国画中的飞白，又如书法中的枯笔，所谓“笔断意连”。 案例3：观唐——运用极富中国传统特色的景观文化实现区域高价 * 通过极致产品实现溢价模式总结 方向 特点 产品指标 限制条件 客户感知价值 夸张建筑 容易被客户感知