商业专题研究报告.ppt

北京西苑项目商业部分专题研究;结构思路导图;我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户的目标为导向;我们的目标;实现目标的关键点;;商业定位的结构思路导图;;;——欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDP达到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。;北京西部区域聚集大量别墅豪宅，但高端商业配套供给不足，缺乏聚集性、规模化;龙江区域聚集大量别墅豪宅，但高端商业配套供给不足，缺乏聚集性、规模化;项目周边的居住人口主要以南边国家安全局、医院住宅区与北部中央党校、国际安全学院为主，约3万人;项目周边的居住人口主要以龙江镇政府、大型社区住宅区、学校及原居住区为主，约3万人;项目区域内存量商业档次普遍不高，存在高档商业市场空缺;项目区域内存量商业档次普遍不高，存在高档商业市场空缺;盈信城市广场是区域内最规模较大的商业中心，形象佳，但经营欠缺;在西苑早市带动下，市场附近街铺开业情况良好，租金也不断攀升;颐和园旅游人群旺盛，但对商业发展的支持作用并未充分显露，供需平衡未建立;麦德龙、欧尚、易初莲花金源店、万泉河城乡仓储超市是附近主要的大卖场，但距离及业态并不能满足居民需求;从未来区域发展规划来看，本项目位于海淀三大旅游商服中心之一的中央休憩区的核心位置，商业发展空间大;海淀区政府对旅游现状也做了深入思考和研究，针对“旅”和“游”做出相应的战略战术规划;;地铁4号线颐和园站占地约4000平方米，为双层岛式车站，本项目可以与地下一层（站厅层）联接，商场入口与地铁车站出入口合并设置;通过对区域商业的以上分析，得出以下研究结论：;商业定位的结构思路导图;初步结论：本项目商业在市民生活配套及旅游休闲消费方面存在明显的市场机会;我们选取北京四个城市级区域性商业中心进行的研究，并总结出其KPI体系;北京城市级商业中心案例研究;研究得出综合性购物中心发展KPI，对照本项目资源条件发现，本项目不具备条件;通过不同级别购物中心辐射范围及人口数量比对，本项目具备开发地区购物中心的基础;基于案例研究，我们发现中小规模特色购物中心的开发及运营具备以下特征;后海酒吧街位于什刹海，紧邻平安大道，目前大约有70家酒吧，周边有鼓楼、恭王府、北海等景观，人气旺盛。目前租金水平是12 元/平米.天;上海玫瑰坊街区规划优秀、位置佳、人流大、又与地铁建立了良好的联接;自2004年1月招商至今，目前尚有部分店铺已出租但未开业，租金标准为15~30元/平方米/天目前在经营的店铺中，只有50%左右可以维持收支平衡或盈余，其余店铺的经营情况都不理想。 为了把人留住，玫瑰坊一直在调整，以适应目标人流的需要。自玫瑰坊开业以来，招商工作从未中断，定位也一直在调整。 为了更好地贯彻自己的经营理念和定位，开发商利雄置业不惜在商业街的各个区域开设自营店，以期达到示范效果。到目前为止，自营店已开出餐饮、服装、家饰各一家，还有运动区的运动品牌等，除餐饮店滋味轩增加了营业面积外，其余店铺大都还在亏本经营。 为了突出特色，玫瑰坊在招商时，曾着重引入一些个人作坊，或是个人原创设计的品牌，还有一些具有民族特色的服饰那些符合玫瑰坊理念的店铺，但未能活得很好。 部分店主访谈：租金太高，生意不好做，已产生转租的想法。 如果玫瑰坊周边项目启动，经过三四年的市场培育，玫瑰坊也就有盼头了。“乐观估计的话，玫瑰坊的生意到2009年将十分红火，最迟也不过2010年。” ;基于案例研究，我们发现特色风情商业街的开发及运营具备以下特征;关于顶级特色私人商务俱乐部;案例：京城俱乐部、长安俱乐部;案例：美洲会俱乐部、中国会俱乐部;基于案例研究，我们发现顶级主题商业的开发及运营具备以下特征;按照上面的定性分析，唯有中小规模特色购物中心比较适合作为开发方向; 通过对以北京东方新天地为代表的商业综合体的分析来探求业态与租金的关系;;东方新天地经营概述——主要租金盈利来自零售店铺;深圳华润万象城：深圳都市文化品位且富有个性的主题购物中心 ;主力店采取错位经营方式，走时尚路线，推特色商品，建设一个以进口商品为特色的新概念超市，避免商品组合与竞争对手同质化； ;特色百货 1-3F;4层主力店：嘉禾电影城 、真冰滑冰场 ;华润万象城各楼层租金：(租金面积为使用面积);总结得出商业业态承租面积及租金承受力规律模型如下;租户构成决定于项目定位需要及业主收租盈利需要这两者之间的平衡;通过之前的定性分析，结合开发目标，制定指标打分体系来确定发展方向;商业定位的结构思路导图;案例借鉴;香港青衣城（Maritime Square）联通地铁的区域性购物中心典范;青衣城与市级商圈的关系; 选择走差异化路线的方式尝试走概念化道路,全港首次选择以海洋概念作为大型主题。;主力店业态分布;香港杏花新城（Pa