【2017年整理】郑州市金岱路腾飞路项目.ppt

金岱路腾飞路 土地项目报告 地产发展中心 2011年2月 报告整体思路 第一部分：宗地情况界定 宗地基本情况 土地价值分析 第二部分：项目市场界定 区域房地产项目分布及价格、去化速度分析 价格定位建议 宗地情况界定 本案位于： 1、郑州市管城区金岱路（郑尉公路）与腾飞路交汇处 2、北邻尚庄村土地，东邻腾飞路，南邻金岱路，西邻泰宏公司土地。 3、项目东侧紧邻腾飞路，北侧距离航海东路1.6公里 4、项目占地面积29085.21平方米，约合43.63亩 5、规划指标：容积率3.0 ；建筑高度80米；使用年限70年 建设位置 金岱路北、腾飞路西 建设用地面积 29085.21平方米 用地性质 城镇住宅 建筑密度（%） ≤25 容积率 ≤3.0 建筑高度（M） ≤80 绿地率（%） ≥30 停车位 ≥542 出入口方位 东 备注 1、建筑物退红线、地界赢满足郑州市建筑管理技术规定； 2、居住区住宅应满足国家居住区规范及日照消防要求； 3、严格按照已批准的控制性详细规划实施规划。 规划设计条件 备注：该地块南侧4792.114平方米（7.2亩）的建设用地为商住用地，暂没有出让，为该公司所有。 备注：该地块南侧4792.114平方米（7.2亩）的建设用地为商住用地，暂没有出让，为该公司所有。 项目区位 项目宗地位置· 区域环境 本地块 项 目 微 观 图 本地块 项 目 微 观 图 本地块 地块现状四至 地块 东至围墙（腾飞路） 北至围墙 西至围墙 南至金岱路旁办公楼 地块内已拆迁完毕，仅余北侧一栋建城楼未拆迁，面积约5000平方米，为该开发公司所有。 周边配套 项目处于管城区南曹乡区域，位于郑州市东南入口 教育配套：郑州市嵩阳中学、郑州市财税学校、武汉小太阳幼儿园、管城区第二实验小学，一所中学（未建） ； 商业配套：大商千盛百货广场、富田东方国际家具广场等； 金融机构：航海路上交通银行、农业银行、中国工商银行等； 娱乐场所：世纪欢乐园，航海体育场，金沙高尔夫。 地块SWOT分析与土地价值初步评价 优 势 机 会 劣 势 威 胁 1、区域发展良好，周边大盘已成规模 2、位于郑州市与郑州新区结合处，政策优 势明显 3、临近城市主干道，紧邻地铁4号线出口 4、不涉及拆迁问题 1、该区域内新地块不多，市区内居住用地 日益减少 2、地铁4号线带来的辐射力 3、区域房地产市场环境良好 1、26日前缴纳土地出让金，对资金需求 较大 2、地块规模较小，相对开发成本较高。 2、房地产政策的不确定性 综合分析 郑州为河南省省会，经济发展迅速，在中部省会中处于领先位置；近期以食品加工、汽车制造为特色的现代制造业和物流业已成为郑州经济发展的引擎；同时固定资产投资在郑州市经济发展中扮演重要角色，已经占全市经济总量的70%以上。 地块所在区域，大型规模社区较多，居住氛围浓厚。 经济的发展带来了快速的城市化 ，每年市区新增人口超过10万人，带来外来人口置业； 地块手续齐全，可立即投入开发。 区域房地产项目分布 橡树玫瑰城 本地块 本区域在售楼盘一览表 项目名称 项目地址 占地规模 建筑面积 推售时间 产品类型 在售价格 备注 理想城 航海东路与朝凤路交汇处北200米 333000平方米 760000平方米 2007年7月 住宅、商铺 7000元/平方 高层6700元/平方 目前销售价格 中鼎翡翠3期 老107与航海路交汇处西南角 18030平方米  95401平方米 2010年10月 住宅 7190元/平方 目前销售价格 橡树玫瑰城 中州大道与航海路交汇处南500米 193430平方米 600000平方米 2008年8月 住宅、商铺 6300元/平方 10年12月份价格 美景鸿城 中州大道与航海路交叉口东200米 210000平方米 1500000平方米 2009年12月 住宅,商铺 7500元/平方 目前销售价格 城市之星 未来路航海路 2栋楼 40000平方米 2010年09月 住宅 6307元/平方 目前销售价格 正商幸福港湾 城东路与航海路交会处北200米 150000平方米 600000平方米 2009年9月 住宅、商铺 6999元/平方 目前销售价格 本区域在售楼盘商业部分一览表 项目名称 项目地址 占地规模 建筑面积 推售时间 产品类型 在售价格 备注 橡树玫瑰城 中州大道与航海路交汇处南500米 193430平方米 2008年8月 住宅、商铺 11292元/平方 目前销售价格 美景鸿城 中州大道与航海路交叉口东200米 210000平方米 2009年12月 住宅,商铺 13802元/平方 目前销售价格 正商幸福港湾 城东路与航海路交会处北200米