项目营销推广策划案.ppt

美 景 项 目 整合策划和市场推广方案 目 录 一、区域概述 二、项目概况 三、房地产市场分析 四、竞争对手分析 五、项目市场定位 六、项目整合营销推广时段 七、项目广告营销的运用及建议 一、区域概况 项目位于广东省北部***，境内四面环山，县城一带为粤北最大的小平原。地势四周高中间低，呈盆地状，依次为山地、丘陵、平原。 项目所处地理位置优越，交通方便、通讯发达，项目距广州248公里，到深圳行程为5个小时，连接国道105线的国道323线，省道南始1912线，马仁1949线贯穿全境 二、项目概况 （一）简 介 1、地理位置：**广场边上、原影剧院所在地 2、交通状况：临近县汽车站和城区主要街道红旗路 3、环境：县城的商业中心，毗邻农贸市场 4、占地面积：23110平方米 5、容积率：4.4928 6、绿化率：32.72% 7、建筑密度：52.87% （二）九龄广场项目SWOT分析 （三）市场对策 依据项目自身优势，发挥优势，压缩劣势，抓住市场机遇，规避威胁，促使项目高效运行。 劣势对策： 1、针对项目地块小，地势呈异形的特征，开发设计品字形，阶梯型物业建筑，充分利用地形走势，在不影响物业建筑质量和规划效果的同时，增加土地的使用。 2、针对项目周边有建筑遮挡，汽车站和农贸市场搬迁等客观不利因素，可在市场宣传推广方面，强调本项目自身优势，以有利优势消减不利因素。比如：周边有物业建筑，增加了该区的生活气息；汽车站和农贸市场的搬迁，在减少人流的同时，也少去了不是人为的嘈杂声，使居住环境更舒适安静等。 威胁对策 1、针对地区房产开发质量和品质不高，未形成品牌和口碑效应的不利事实，本项目在开发规划设计方面，追求高质量、高品质，提升本项目的品牌价值。 2、针对楼市新政，周边竞争楼盘的影响，着力在本项目的宣传推广上，强调项目自身特色，提高项目市场认知度和影响力。 三、房地产市场分析 近期，政府相继出台多项楼市调控新政策，目前楼市和新政前相比已变化很大。至楼市新政调控以来，一线城市日均成交量大幅下挫，但对于二、三线城市影响较小。楼市调控，并非打压房地产市场，而是要引导市场健康发展，并尽快转向理性的运转轨道。市场渐入观望状态，但刚性的市场需求还是客观存在的，相信在调控使市场归于理性、健康之时，市场将迎来下一个热潮。 四、竞争对手分析 （一）在售竞争楼盘情况 五、项目市场定位 （一）市场定位 针对项目区域房地产市场发展还不平衡、不完善，现成楼盘开发整体质量和品质不高，缺少引领市场前沿的标志性建筑物业，当地未形成房地产品牌和口碑效应，因此建议，本项目开发规划设计，高质量、高品质型高档物业，以适应高端市场的需求，填补目前高端市场的空白。 （二）价格定位 依据高端物业项目自身价值特征，本项目自身优势及特色，及对市场和消费的把握，选用市场导向和需求导向作为定价方法。 1、项目主要经济指标分析 图表（略） （二）主要竞争楼盘价格及成交量分析 2、 项目物业市场价格的敏感性分析 界定住宅市场的基准价格：1900---2200元/㎡，浮动幅度：1.5% ；依据项目自身定位及市场价格分析，确定项目预售均价：2600元/㎡. （三）消费市场定位 目标客户群的消费类型，消费观念、经济购买能力等，影响产品的市场消费方向，房地产消费市场尤其如此。根据我们的市场调查，并结合本项目的自身特点，确定本项目的目标客户群： （四）项目形象定位 1、项目外观形象 依据“美景项目”的高端型、高品质的物业定位，项目一定要展现其自身尊贵、高雅的物业形象。因此，我们建议物业整体风格：淡雅的暖色调为主。 2、销售中心设计包装建议 销售中心的设计包装，要与项目整体设计包装风格一致，以提升整个物业项目的市场形象。 六、项目整合营销推广时段 （一）开工期—开工典礼活动策划 1、时 间：5月15日 上午：10 -- 12点 2、地 点：美景广场 3、目 的：通过项目开工典礼活动，传达项目开发的主题理念，项目类型，整体风格，以期宣传项目，得到市场认知，为项目后期营销作铺垫。 4、主 题：锦绣美景 — 开工典礼 5、典礼参加人士及媒体选择：邀请当地政界、商界及有影响力的社会公众人士。 媒体：当地有影响力的电视媒体，书报社等媒体。 6、内 容：现场主持人介绍到场嘉宾，开工奠基仪式、领导讲话、宣布正式开工、现场鸣礼炮、舞龙舞狮活动、午餐酒会、开工典礼仪式结束。 （二）预热期 1、开放售楼处、楼盘热线电话、售楼处沙盘与模型铺设 2、时 间：项目开工至项目完成销售期 3、事 项：布置售楼处，销售人员招聘、培训，制作楼书、宣传单、广告牌、指示牌，，接受客户前来咨询、电话预定、电视媒体宣传、活动策划等。 盛夏夜红酒品鉴