宋庄房地产市场调报告及产品定位建议.doc

宋庄房地产市场调研报告及产品定位建议 销售的主要对像 以中高层次客户群为主，因住房面积或居住区域产生购买需要的客户； 以宋庄镇画家村为中心，中产阶层（与艺术产业相关联的中小企业家，宋庄辐射区域【通州、CBD等】成功人士），区域画家，需要艺术创意空间、艺术展示平台的全国艺术家。 周边郊县的私营业主，因自身工作生活或子女学习生活产生购买需要的客户; 年轻时尚一簇，要求户型小，体现个性空间。 产品定位需要对客户数量和客户对项目关注度的变化趋势推广在范围和方式上做必要动态跟进和调整。 通州宋庄房地产市场情况 根据我们实地考察走访的情况，宋庄区域房地产市场现有物业形态分为大产权属性的别墅产品和小产权属性的多层住宅产品。 普通住宅楼盘产品类型主要以多层小高层为主； 居民购房偏好中等户型（90-120），对户型功能实用性要求较高； 本地客群置业消费力集中在70-100万左右，购房用途以办公和改善居住为主； 区域房屋使用者，拥有产权比例较少，拥有使用权比例最高，说明当地房屋使用者，认可此类使用权房屋属性。 （一）、调研项目 根据本案所属区域及项目品质，我们选取了11个重点项目进行重点调研，并对这些项目进行重点分析，从中得出具有参考价值的分析结果和产品定位。 本次调研项目以本案所在区域较为典型的项目为主，翠福园(翠福星城)、富河园、格瑞雅居、京洲世家(中泽馨园)、世纪星城、武夷花园（城市左岸）、新华经典丽园(鼎盛国际)、绣江南、园景花园（园景阁）、月亮河休闲寓所（月亮河美家园）、运河明珠均为区域内较为典型项目，其中武夷花园为下半年即将开盘项目，目录如下： 项目 位置 开发商 建筑类型 开盘时间 户型面积 均价 物业费 占地面积 建筑面积 绿化率 容积率 总户数 销售状况 翠福园(翠福星城) 通州安顺北里 同马房地产开发有限公司 板楼 多层 三期2010.1.30 66-113 新房12900 0.5元/平米·月 25.8万 28.34万 35% 1.6 四期共300户 一期二期基本售完，三期在售 富河园 通州北关顺通路305号 北京市开原房地产开发有限责任公司 板楼,板塔结合 2003.10.1 60-209 5200 1.79元/平米·月 10万 16万 40% 1.6 38栋 售完 格瑞雅居 通州区 内环路9号 北京宏泰旸房地产开发有限公司 板楼 2004.7.1 49-150 4400 1.45元/平方米·月4.77万 9.07万 35% 1.7 780户 售完 京洲世家(中泽馨园) 通州京洲南街与怡乐中路交汇处 北京中泽房地产开发有限公司 板楼 2010.4.24 主力户型90二居130三居 16000 1.9元/月/平米 6.96万11.47万 2.0 878户 94套可售，已售10套 世纪星城 通州通朝大街323号 北京顺华房地产开发有限公司 板楼 高层 三期期房转现房 开盘待定 63-143 22000 一期三期1.85、二期长城国际2.5 2089亩 二、三期50万 30% 1.49(1期3期),2.57(2期) 总共 5602户 一期售完 武夷花园（城市左岸） 通州通湖大街1号 北京武夷房地产开发有限公司 板楼 塔楼 小高层 2011下半年 55-143 待定 ?1.88元/平方米·月 1500亩 100万 40% 2.2 总共 10000 户、当期 700 户 待售 新华经典丽园(鼎盛国际) 通州北苑环岛新华大街南侧 板楼、塔楼 2002-07-21 55-150 3800 1.60元/平方米/月 15万 30万 45% 6.0 一期600户 售完 绣江南 通州区 梨园城铁南1200米 北京市欣达园房地产开发有限公司 板楼 2006.8.11 60-125 6000 0.98元/月/平米 17万 21.7万 30% 1.53 -- 售完 园景花园（园景阁） 通州区 云景东路(城铁梨园站景东路 北京住总房地产开发有限责任公司 普通住宅,板楼,塔楼,多层 四期2009.8.8 49-158 19800 无电梯0.89, 带电梯1.72 11.70公顷 40.00万 36% 2.33 共7537户 尾盘 月亮河休闲寓所（月亮河美家园） 北京市通州区月亮河河滨路1号 板楼 板塔结合 小高层 2004.5.30 58-120 13994 6.50元/平米·月 2万 11万 50% 1.20 总共877 户 可售717套已售160 运河明珠 通州区玉带河东大街2号 板楼 2008-07-23 75-118 13000 1.90元/平米·月 5.6万 30% 2.70 566户 现房 （二）、调研项目成交分析 项目名称 推广名 期/现 成交数量