地块拆迁安置房建设项目可行性分析报告.doc
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1 总 论
1.1 基本情况
1.项目名称：磁8地块拆迁安置房建设项目
2.项目性质：新建
3.建设地址：4.项目业主：5.业主地址：6.法人代表：7.建设规模及内容：
总用地面积4273.4平方米（约6.4亩），总建筑面积16347平方米，其中住宅建筑面积13500平方米，商业面积47平方米，地下车库及设备用房1500平方米。
8.项目建设工期：个月 9.总投资:
项目开发建设总投入万元，其中：工程费用万元(包括建安工程费万元，市政设施配套费万元)，工程建设其他费用万元，预备费万元，建设期利息万元，期间费用万元。
10.资金筹措:
资金来源：企业自筹资金万元，占总投资的3%；申请银行贷款300万元，占总投资的6%，银行贷款偿还资金来源全部为当地财政资金。
1.3 编制依据及研究范围
1.3.1编制依据
1. 《关于印发沙坪坝区危旧房改造工作实施方案的通知》（沙委发〔2008〕10号文）；
2.重庆磁器口历史街区保护规划与设计；
3.沙坪坝区用地规划；
4.《投资项目可行性研究指南》（试用版）；
5.《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
6.业主提供的区域及园区社会、经济、人口、环境、土地、自然条件等基础性资料；
7.本项目适用的国家及地方标准、规范、法规等。
1.3.2 研究范围
根据项目业主的委托要求，对本项目建设进行技术及经济方面的研究和论证，包括项目建设的必要性、建设规模与产品方案、建设方案、投资估算与资金筹措、组织机构与人力资源配置、项目进度计划安排、项目效益评价等。
1.4 主要技术经济指标
表1-1 主要技术经济指标表
序号 项目 计量单位 数值 备注 一 主要技术指标 1 总建设用地面积 ㎡ 4273.4 约6.4亩 2 居住人数 人 768 每户按3.2人计算 3 总建筑面积 ㎡ 16347 100% 3.1 住宅建筑面积 ㎡ 13500 全部为安置房 3.2 商业面积 ㎡ 47 可对外发售 ㎡ 3.4 底下车库及设备用房 ㎡ 1500 4 停车泊位 50 4.1 地面 10 4.2 地下 40 5 容积率 3.5 6 绿地率 ％ 35 7 建设工期 个月 15 二 主要经济指标 1 项目开发建设总投入 万元 1.1 其中：自筹资金 万元 占总投资% 1.2 银行贷款 万元 300 占总投资6% 2 销售收入 万元 3 销售税金及附加 万元 4 利润总额 万元
1.5 简要结论
本项目所在地位于历史文化旅游区——磁器口古镇与红色旅游区——歌乐山烈士陵园之间，与两地相距甚近；该地块作为磁器口古镇的风貌协调区，北临磁童路，南临双菱皮鞋厂，西临212国道，东临清水溪，交通条件优越。地块周边配套完善、交通便利、居住环境优越，商业、文化氛围较浓，市场区位、交通区位、环境区位都比较好，未来发展前景看好。
本项目建设规模较小、基本功能齐全，总体规划符合城市区域发展规划的要求，功能定位准确。项目建设的前置条件已具备，建设地交通便利，具有较好的建设条件。项目建成后，将为240多拆迁户提供居住保障，大幅度改善、提高拆迁居民生活、居住条件；有利于城乡统筹战略的实施，为和谐社会的构建提供积极的支持和强有力的保障，为进一步提升沙坪坝的城市形象做出一定贡献；有利于促进磁器口古镇风貌协调，美化古镇核心区周边形象。因此本项目具有较好的社会效益。
在经济效益方面，由于拆迁安置成本较大，收支缺口达到万元，本工程属于政府民生工程，需要政府给予资金补助与支持。
2 项目建设的背景及必要性
2.1 项目建设背景
2.1.1重庆市社会经济发展状况
自直辖以来，重庆市充分发挥直辖优势，紧紧抓住西部大开发这一历史性机遇，努力发展，经济社会发展取得了巨大成就。2000年开始，重庆市国内生产总值的快速增长直接推动了人均GDP的高速增长。虽然在05年和06年连续出现了增幅回落，但增速仍保持在13%以上，2000-2006年间的平均增幅更是达到14.13%，超过GDP同期平均增幅（13.82%）（图2-1），直辖十年，市人均GDP增长两倍，城乡居民收入整体上增加１倍多，经济实力、综合竞争力和人民生活水平迈上了新台阶。
图2-1 1998年—2007年重庆市国内生产总值和同比增幅
随着重庆市经济的快速发展，居民生活水平的不断提高，城乡居民收入持续增长，民生不断改善，社会更加和谐。预计到2010年，人均GDP预计将达到18000 元，年均增幅保持在10%左右。到2020年，力争达到人均8000美元以上，重庆即迈入小康社会。收入是消费和投资的前提，是社会经济循环中的重要组成部分，近年来，重庆市经济高速增长，人均收入随之大
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