案例分析考试易出错汇总.doc

土地估价技术报告易出错要点归纳总结 　　第一部分??总述?? 易出错：1）只写了“ 第一部分” ，未在后面写 “总述”； 一、估价项目名称：? 估价项目名称[说明估价项目的全称，内容包括评估目的及估价对象价格类型（土地使用权或其他）等字样。估价项目全称后加括号注明估价对象所在市、县全名，如“××县（市）”字样][如一个项目涉及两个以上市县时，应分市县分别出具土地估价技术报告]　　二、委托估价方：?说明该项估价的委托单位及其隶属关系、委托单位与估价对象土地使用者之间的关系、主营业务范围等以及单位地地址、法人代表、联系人等，或委托的个人、联系地址、联系人等]? 　　三、受托估价方：?说明该项估价的受托估价机构、机构地址、估价机构资质级别、资格证书获得时间、估价资格有效期、资格证书编号、法人代表等]? 四、估价目的：?? 1、为什么评估；2、谁委托评估3、估价目的中 , 未说明估价的应用方向 ； 4、估价目的中 , 对土地权利说明不明确 ； 5、估价目的不能同时有两个目的，如为两个目的时应分别出具报告； 6、“确定……出让价格。”不妥，应为“为——出让价格提供参考”　　五、估价依据：?　　　 　1、国家有关法律、法规、政策文件? 2、当地的有关地价评估的文件及规定?? 3、采用的技术规程　　4、委托方提供资料?，包括土地使用证、房屋所有权证等? 　　5、评估人员实地踏勘、调查获取和收集的资料?? 可能出现的错误： 1）估价依据中，未列出土地估价的技术标准，即城镇土地估价规程 2）评估中采用了基准地价系数修正法，依据中缺少当地的《基准地价评估报告》或政府公布的基准地文件。 3）、估价依据中，引用的法规名称不正确，如《中华人民共和国房地产管理法》应为《中华人民共和国城市房地产管理法》，《中华人民共和国土地法》应为《中华人民共和国土地管理法》，已于2004年8.28修订，不能再使用1998年版；〈土地利用现状分类〉不是《土地利用分类规程》或〈土地规划分类〉 4）、《农用地分等规程》（TD/T1004-2003）已调整为《农用地质量分??规程》（GB/728407-2012） 《农用地定级规程〉（TD/T1005-2003）调整为《农用地定级规程》（GB/728405－2012） 《农用地估价程〉（TD/T1006-2003）调整为《农用地估价规程〉（GB/728406-2012） 5）价依据中， 缺少估价对象土地证书或权属证明 ； 6）估价依据中，“x x 省关于土地管理的法律法规” 提法太笼统 , 未说明与本次评估有关的法律法规是哪些； 7）如土地为招拍挂出让评估，应有国土资源部相关规定作为依据在《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》 六、估价基准日：是决定估价额的时间，是一个时点。说明估价结果对应的具体日期，样式为×××年××月××日　 七、估价日期：是评估报告的起止时间。?? 　　可能会出现的错误：1）只有起点，无截止点或相反；2）漏写某项，如：1998年10月—11月12日；3）写为一个时间点。? 八、地价定义：?? 包括：基准日；土地用途（实际、设定）；开发程度（实际、设定）；利用条件（现状、规划）；土地使用年期（实际、设定）；土地使用权价格类型。　可能会出现的错误：漏项、不规范、错误。?? 1）未界定土地开发程度或界定不准确、不匹配情况；?? 　　2）未说明用途或用途界定不符合用地类型划分标准或与土地证不符；?? 　　3）使用年限有计算不准，选取不当情况；?? 　　4）价格类型描述不准确如1996年改错“现实市场价格”改为估“价期日的市场价格”）；?? 　　5）漏掉基准日、年限等。?? 6）、地价定义中 , 未说明是什么权利的土地价格； 如果是划拨土地，应为无限年期。　　九、估价结果：?? 　 (1)土地面积； 　 (2)单位面积地价； 　 (3)总地价； (4)大写； 　 (5)货币种类； 应为人民币，如用其它币种，应说明估价期日汇率。　 (6)土地估价结果一览表。?? 十、需要特殊说明事项?? 　　包含内容：?? 　　1、估价的前提和假设条件。?? 　　2、估价结果和估价报告的使用。?? 　　3、需要特殊说明的事项。?? 　　　　易出错：漏项、与报告无关、术语不规范、错误。如： 1）缺少估价假设条件、资料来源说明，对真实性负责的说明； 2）缺少市场客观性、土地利用持续性的有关说明； 3）缺少报告有效期限的说明，或未说明有效期从何时起算；报告有效期过长或缺少说明；出具报告的时间离估价基准日过长； 4）土地估价技术报告的使用应该是供土地管理部门进行报告审核或备案以及评估机构存档用 , 而不是上级主