产业园区的发展规划讲解.doc

- .. - -可修编. 产业园区开展规划 　　园区经济是区域经济开展的主要载体，开展阶段从自然开展阶段迈向规划制胜阶段。园区经济包涵广泛，如：科技园区、开发区、专业园区、文化创意产业园等等。 　　产业园区开展规划是比拟全面的产业园区长远开展方案，是对园区产业开展、空间布局、土地开发、招商引资、运营管理等全局性、长期性、根本性问题的研究分析，是未来一个时期指导产业园区安康开展的行动纲领。 　　研究制定产业园区开展规划是落实区域经济开展战略、提升园区开展水平的客观要求，高起点、高标准、高要求做好规划研究工作对于充分发挥园区比拟优势、科学开展招商引资、切实提升园区核心竞争力等具有重要作用。 商圈分析与商业工程调查 ??商圈是指一个商业地产工程所提供的商业、贸易或者商铺、贸易效劳的围。也可以说成是一个商业地产工程的消费者所来自的区域，或者是一个商业地产工程吸引消费者的有效空间围。通常，商圈可分为三个层次：核心商圈〔主要商圈〕、次级商圈〔次要商圈〕、边际商圈〔边缘商圈〕。商圈调查可了解预设商店营业围的地理区域，以协助适当工程地点的选择，商圈调查的目的包括： ???〔1〕了解地区居民的人口特征、社会经济变相及生活形态等；???〔2〕确定产品组合及促销地点；???〔3〕分析商圈是否重叠???〔4〕计算在某一地理区域应开几家店；???〔5〕找出商圈的障碍：??? A、道路设施不便??? B、人口拥挤??? C、人口过度拥塞???〔6〕法规方面考虑租税、执照、营运、最低工资及都市区域划分情况???〔7〕其他因素：了解一地区同性质的竞争家数〔竞争是否剧烈〕、将来的变动趋势、供给商位置、运输是否方便〔交通状况〕、可否利用物流中心一次性补齐所需物品，及停车场是否宽广等。 工程选址与可行性评估 ??商业地块选址的意义就在于它是一项长期性的投资，直接关系企业经营的战略决策，是以消费者为中心观点的重要表达，是影响企业效益的一个决定性因素，同时也是制定企业经营目标和经营策略的重要依据。商业工程的选址应该考虑以下因素： 客流规律是选址的最重要的因素 交通状况 商业环境 地形特点 城市规划的要求 ?在选址过程中要对以上因素进展实际调查，搜集资料，具体分析研究，论证其可行性。 工程定位研究与筹划 ??商业工程定位是预测、筹划与决策的统一，是利用市场及技术预测的结果，通过资源整合及策略创新等筹划手段，形成的具有充分可操作性、可控制性的企业开展决定。包括业态定位、主题定位、目标市场定位、功能定位、形象定位、档次定位、价格定位、经营方式定位、动态定位等多个方面。 地产工程开发建立策略制定 一、工业地产理论? ?1工业地产的概念? ??工业地产是住宅、商服和综合类用地外的第四种性质用地。具体指工业类使用性质的土地及其土地上建筑物和附属物，工业类土地上建筑物通常包括工业厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。简单而言，就是工业性质的房地产。 ??2常规工业地产开发模式分类 ??根据国外工业地产开发建立的经历，工业地产开发常见的四种模式主要有工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。 ??如下是工业地产开发模式分析 ? (1)工业园区开发模式?在政府主导的前提下进展，通过创造相关产业支持政策、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产工程所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业开展工程。基于区域经济建立、社会开展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置，是促进区域经济开展的强有力的推动器。是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主要载体??如亦庄开发区，经济技术开发区等，是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。在政府主导的前提下进展，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产工程所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业开展工程。 ??(2)主体企业引导模式??是主体企业进展的工业地产开发某个产业领域具有强大的综合实力的企业，营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、工程租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善主体企业引导模式严格意义上来说并不是单纯的房地产开发，其主要是围绕主体企业进展的开发运作，是企业产业链的打造及完善。??如金山的石化工业园区，在石化龙头企业的带动下，做大做强石化企业，