物业设备设施的维护与维修管理.ppt

第七章

房屋及设备设施管理;第一节房屋及设施设备管理概述;一、制定房屋及设备实施维修养护方案

1、维修方式与类别：预防性、事后、紧急抢修

类别：大、中、小、

修理周期及间隔

2、维修养护方案种类：按时间进度年、季、月；按修理类别房屋、消防等

3、维修养护方案编制的依据：周期、平安环境、现状、管理目标

4、维修养护方案应考虑的问题及内容：

二、房屋及设备设施管理维修养护方案的实施：

技术、物料、质量控制、进度控制、本钱控制、验收存档

三、月、季度、年度检查、书面报告

四、平安工作;一、制定合理的运行方案

二、配备合格的运行管理人员

三、建立健全各项规章制度

四、设施设备的状态管理

检查检测、预防性实验

五、节能管理：

1、管理节能宣传培训组织落实能耗方案、考核

2、技术节能;一、外包的选择分析评估

二、合同的签署和控制

1、签署时本卷须知

2、合同实施;第五节几种典型的设施设备;二．【物业设备的构成】

〔一〕给排水系统

物业给排水系统是指建筑物内部的各种供水、排水、去污等工程设施的总称。它包括：

1.供水设备、设施

按照整个供水环节来看，可划分为总蓄水池、水泵、分蓄水池、水阀、水表及供水管网等几个方面。

2.排水设备、设施

包括排水管道、排污管道、通风管、清通设备、提升设备、室外排水管道、污水井、化粪池等。

根据纳污性质，建筑物中的排水管道可分为：生活污水管道、生产废水管道、雨水管道。;

3．房屋卫生设备

包括：浴缸、水盆、小便戽、镜箱、冲洗盆、抽水马桶，面盆等不同种类。

4．热水供给设备

包括：淋浴器、热水管道、热水表、加热器、循环管、冷水箱、疏水器、自动温度调节器、减压阀等。

5．消防设备

包括：灭火器、消防栓、消防龙头、消防泵、喷淋系统和配套的消防设备〔如烟感、温感、光感探测器〕、消防报警系统、防火卷帘、防火门、排烟送风系统、防火阀、消防电梯、消防走道及事故照明???应急照明设备等。;〔二〕??燃气系统

包括：煤气灶、煤气表、煤气管道、天然气管网等。

〔三〕??空调、通风系统

1．供暖设备

有热水供暖和蒸气供暖之分

包括：锅炉、蒸汽喷射器、输热局部〔热量的输送管道等〕，散热局部〔如散热器、暖风机、辐射板等〕，及辅助设施，如：鼓风机、水汀片、回龙泵、膨胀水箱、去污器等。

2．供冷设备

包括：冷气机组、冷水机组、深井泵、电扇、冷却塔、回水泵及输送冷水的管网等。

3．室内通风设备

包括：通风机、排气口、及净化除尘设备等。;

〔四〕??电气工程设备系统;按速度分有：高速电梯〔2M/S以上〕

快速电梯〔1．5M/S以上〕

低速电梯〔1.0M/S以上，多层住宅客梯〕

按电机拖动方式分为：交流双速电梯

直流快速电梯

交流调速电梯。

按控制方式可分为：信号控制电梯

集选控制电梯

微机程序控制电梯

简单手柄控制电梯。

〔2〕扶梯

自动扶梯组成：驱动装置、运动装置和支撑装置。

?4．防雷及接地装置

两种方式：针式、栅式

一般防雷设施组成：避雷针、避雷网、避雷带、引下线和接地极。

避雷针形式：单支、双支、多支保护。;第二节物业设备设施日常管理;二、【物业设备管理的内容】

〔一〕物业设备的根底管理

1．资料档案管理

物业设备根底资料：设备原始资料

设备维修资料

设备管理资料

物业设备根底资料管理工作任务：

设备技术档案的保管

为设备运行、维护、管理提供信息依据

2．标准化管理

两类标准：

技术标准〔设备的验收标准、完好标准、维修等级标准〕

管理标准〔报修程序、信息处理标准、效劳标准标准、考核奖惩标准〕

功用：提供共同行为准那么和标准

提供根本依据与手段;3.规章制度建设

三类：

技术操作规程〔设备平安操作规程、保养维修规程〕

管理工作制度