武汉房地产项目分析.docx

武汉项目分析 简介： 武汉市概况 武汉市整体房地产市场情况 武汉商品房业态分析 写字楼供应与销售基本分析 该地块所在区域楼盘分析 该 地 块 建 设 建 议 一、武汉市概况 1、地理与人口 武汉市是湖北省省会和湖北省政治、经济、文化中心，华中地区最大城市和内外贸商 埠，也是中国内陆最大的交通枢纽，工业、教育、科研的重要基地之一。位于江汉平原东 部，长江中游与长江、汉水交汇处。东经 113°41′-115°05′，北纬 29°58′-31° 22′。武汉地处北回归线内侧的中纬度地区，属亚热带湿润季风气候，雨量充沛、日照充 足，四季分明。面积 8467.11 平方公里，市区被长江、汉水分隔成武昌、汉口、汉阳三镇。 现辖江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山、东西湖、汉南、蔡甸、江夏、黄陂、 新洲 13 个区和经济开发区、高新技术开发区 2 个国家级开发区，全市总人口 831 万，其中， 中心城区 7 个，人口为 481 万。 2、历史概况 武汉历史悠久。据考古发现和古籍记载，远在一万多年前，已有先民在此生息繁衍。 现经发掘出土的盘龙城遗址，考古鉴定为距今 3500 年前的商代方国宫城，也是迄今为止在 长江流域发现的唯一商代古城。1911 年 10 月 10 日，辛亥革命在武汉爆发，中国 5000 年 的封建时代从此终结，历史翻开了新的一页。1986 年 12 月，国务院公布武汉为历史文化 名城。 3、环境资源 武汉耕地面积 40.17 万公顷，水域面积 21.87 万公顷，林地 6.79 万公顷，草地 0.69 万公顷。不能临江傍水，四周湖泊星罗棋布，河港交织，水资源相当丰富，以长江为干流 构成庞大的水网。在正常年景，地下水总储量 128 亿立方米，地表水 7145 亿立方米，武汉 水资源总量不仅大大超过了现有工农业生产和城镇居民用水总量，而且价格低、水质优。 武汉现已发现 33 种矿产，矿点达 154 处，潜在经济价值 8400 多亿元人民币。储量最大的 是膨润基地，其中膨润土储量 1.18 多亿吨，居全国第一位。 4、区位与交通 武汉地处长江中游，素有“九省通衢”之称，以武汉为圆心，以 1000 公里为半径， 北京、上海、成都、广州等大城市都在其中，武汉因此被誉为进入中国内陆市场的“金钥 匙”，中国经济地理中心。武汉港作为中国内河第一大港，5000 吨级货船可长年进出武汉； 武汉也是中国铁路、公路主枢纽之一，京广铁路与长江在武汉交汇，京九铁路也在武汉与 京广铁路相连接，即将建设与京广线平行的武汉至广州高速铁路干线，形成沟通华北、西 南、中南、华东地区的铁路网络；武汉天河机场是华中地区最大的航空港，已开通 60 多条 航线，2003 年获得航空口岸落地签证权；京珠、沪蓉高速公路也在武汉交汇。高速公路、 高速铁路与长江水运“柔性联运”的出现，将使武汉作为中国内陆市场枢纽的战略地位更 加突出。武汉市内交通方便快捷，武汉长江大桥、长江二桥、武汉白沙洲长江大桥和武汉 军山长江大桥横跨长江，晴川桥、江汉五桥建成通车，沟通武汉内环和中环线。武汉已初 步形成“水陆空”的立体型、多功能、现代化的综合交通体系。 二、武汉市整体房地产市场情况 1、房地产开发投资情况 2006 年 1-6 月全市房地产开发投资 152.21 亿元，与去年同期相比增长 33.9%,占全社 会固定资产投资的 25%;其中房地产住宅投资为 110.19 亿元,同比增长 42.5%. 受国家宏观调控及投资结构调整的影响，武汉市固定资产投资增长幅度逐步回落，1- 6 月投资增幅比一季度回落 6 个百分点，比上年同期低 13.2 个百分点，其中房地产开发投 资增幅比一季度回落 9.7 个百分点. 在武汉市各区中，江汉区房地产开发投资 38.69 亿元，江岸区房地产开发投资 31.53 亿元，武昌区房地产开发投资 26.56 亿元，分列全市房地产开发投资前三位。 2、金融情况 2006 年 4 月 28 日起央行再次上调金融机构贷款基准利率,金融机构一年期贷款基准利 率由现行的 5.58%提高到 5.85%.2006 年 1-6 月,全市房地产短期贷款余额和中长期贷款余 额占全市贷款总额的比重为 87.7%，其中：短期贷款余额 1228.13 亿元，中长期贷款余额 1923.70 亿元。金融机构全部新增贷款中，武汉市房地产开发贷款和个人住房抵贷款新增 的比重正逐年下降：2003 年末的比例为 29.5%；2004、2005 年分别降至 28.24%、16.6%， 今年 6 月末这一比例为 22.29%。 3、商品房供给情况 2006 年上半年武汉市有几个体量较大的楼盘推向市场，如锦绣长江、光谷世纪城、锦 绣龙城、水岸星城等，平均供应体量都在 50 万平方米以上，使得武汉市 2