关于商品房住宅小区车位问题的认识和思考——以淮安市建成区为例.doc

摘 要：论述住宅小区停车位问题的定义与产生原因，细致划分停车位的种类。重点实地调查和论述淮安市建成区的住宅小区停车位状况，选取其中具有代表性的小区作为实例，以此获取相关数据和资料，在对这些资料进行归类分析的基础上，归纳其停车位问题的特点。同时针对淮安市建成区的住宅小区停车位问题的特点，尝试从提升停车空间利用率、科学规划设计等角度提出切实可行的解决方法与对策。 关键词：住宅小区，停车位，淮安市建成区，规划 Abstract：This paper discusses the problem of residential parking spaces in the definition and causes and by the type of parking spaces. Investigate and discuss the residential area Huaian parking situation. Select one representative of the district as an example that access to relevant data and information. On this basis, summarized the characteristics of parking problem. Attempt to enhance the utilization of parking space, the angle of scientific planning and design, practical solutions and countermeasures. Keywords：Residential，Parking，Huaian City，Planning [1]。然而在私家车数量快速增长的同时，一个不容忽视的问题也在近年逐渐凸显，那就是商品房住宅小区的停车位问题。 在此，我将针对商品房住宅小区的停车位问题进行探讨，重点分析淮安市建成区的商品房住宅小区停车位问题。首先，概述我国商品房住宅小区停车位问题产生的主要原因与表现形式。其次，重点实地调查淮安市建成区的停车位问题。最后，分析其产生的原因和尝试提出解决的办法。 2 商品房住宅小区停车位问题的概述 住宅小区也称“居住小区”，是指由城市道路以及自然支线（如河流）划分，并不为交通干道所穿越的完整居住地段，一般设置一整套可满足居民日常生活需要的基层专业服务设施和管理机构。停车位，是指住宅小区内设置在地上或地下的以停放机动车辆为目的的开放式空间或者具有封闭空间的场所。 二十一世纪的今天，随着中国市场经济的发展，房地产业迅速壮大起来，但是随之也产生了一系列相关的问题，小区停车位问题便是其中之一。近年来，随着私家车数量的增多，小区的停车位日渐成为人们生活中关注的焦点。由此，住宅小区的停车位开始成为开发商与全体业主争夺的对象，相关纠纷日渐增多。据统计，2010年全国因住宅小区物业管理问题而引起的法律纠纷中关于停车位的纠纷占了近三分之一[2]。 3 住宅小区停车位的种类 3.1 独立车库 独立车库是分设于室内或室外，与其他车库有明确界分的车库，多见于高档住宅小区。这部分车库大多属于相应业主专有，记载于不动产登记簿及业主的权利证书，现实中极少引起争议。 3.2 地面车位 地面车位是指占有小区共有的道路或其他场地修建的车位，不包括建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库。地面车位所在的地面面积包括在业主所共有的建设用地使用权面积之内，因此，地面车位自应属于全体业主共有。对此，我国《物权法》第74条第3款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”这些车位由业主委员会或者物业公司管理，收益归全体业主共有，和建筑物中的其他共有部分一样，业主可以通过支付一定的费用取得地面车位的专有使用权。 3.3 建筑物首层架空层车位和屋顶平台车位 首层架空层和屋顶平台不计入建筑面积，因此，建筑物权利人无需向国家支付土地使用费，其权利只能依附在计算容积率的建筑物上，当房地产开发商将商品住宅小区的房屋单元全部出售完后，不计算容积率建筑物(面积)的权利将全部转移并归属于全体业主，由全体业主共有，因此这部分车位由全体业主共有。 3.4 利用人防工程进行改造而成的车位、车库 现行法律并没有明确界定人防工程的所有权，但是住宅小区的地下人防工程是由全体业主投资建设的，国家并没有投入任何资金，也没有经过国有化征收或征用程序，同时也没有相关法律的支持，所以不应归国家所有，应当为小区业主共有。 3.5 规划用于停放汽车的车位、车库 这种车位、车库是依《建设用地规划许可证》载明的规划用途而建