大连石河东沟综合旅游度假项目定位策划与概念性规划P详解.ppt

四大因素驱动石河·东沟旅游能级提升（经济驱动）“单核”式区域经济形态的推力 四大因素驱动石河·东沟旅游能级提升（经济驱动）“单核”式区域经济形态的推力 四大因素驱动石河·东沟旅游能级提升（经济驱动）“单核”式区域经济形态的推力 四大因素驱动石河·东沟旅游能级提升（形象驱动）开发主体形象复合的需要 四大因素驱动石河·东沟旅游能级提升（形象驱动）政府政策倾斜提供的发展契机，提高大连旅游名片含金量 四大因素驱动石河·东沟旅游能级提升（资源驱动）现代湖滨、溪谷、郊区乡村景区开发的理念创新 四大因素驱动石河·东沟旅游能级提升（竞争驱动）周边项目发展的同性质考察 四大因素驱动石河·东沟旅游能级提升（竞争驱动）周边山区案例介绍 小结：四大因素驱动石河·东沟旅游能级提升 项目基地条件的审视（一）区位条件：周边区域旅游联动发展模式有待加强 项目基地条件的审视（二）交通条件：交通可达性较强，周边高速公路建设给项目发展提供契机与条件 项目基地条件的审视（三）基地自然资源禀赋：资源优势尚不明显，旅游环境有待提升 SWOT分析 石河·东沟项目发展战略 项目构建原则 关键问题与解决方案 聚焦石河·东沟——娱乐休憩板块导入的背景梳理（一）石河·东沟的空间区位：地处“6＋1”旅游圈内，空间叠加效应凸显 聚焦石河·东沟——娱乐休憩板块导入的背景梳理（一）石河·东沟的空间区位：地处环城郊区旅游带 聚焦石河·东沟——娱乐休憩板块导入的背景梳理（二）周边区域旅游景点开发现状分析 聚焦石河·东沟——娱乐休憩板块导入的背景梳理（二）竞争项目主要产品现状分析 聚焦石河·东沟——娱乐休憩板块导入的背景梳理（三）审视内部溪谷资源：四有四缺 关键问题与主要结论 细分项目三：机构商务度假设施项目开发建议  高端旅游地产板块主要内容 高端旅游地产导入的可行性 高端旅游地产板块构建原则与定位 核心主题组团项目构建阐释 高端旅游地产板块开发实施策略建议 关键问题与主要结论 如何顺应旅游地产发展趋势和项目区位条件，打造适合项目开发的产品？ 如何破解项目与大连之间距离过远的不利条件？ 如何挖掘彰显第三居所品质的元素，确定主题定位与市场定位？ 如何结合国内第三居所发展趋势和国外第三居所成功案例，针对项目创造需求，形成多样化的产品系列与产品组合？ 旅游地产板块导入可行性（一）：从旅游地产发展规律看项目第三居所是远郊地产开发的趋势 旅游地产板块导入可行性（一）：从旅游地产发展规律看项目旅游地产区域分布特征 旅游地产板块导入可行性（一）：从旅游地产发展规律看项目第三居所的基本特征 第三居所私密性强、彰显高端品质，集中体现高收入阶层度假需求，成为体验旅游阶段的重要发展趋势； 第三居所注重与景区旅游元素结合，突出定制化和独特性，使需求从单纯的“游”转向“居在游中，居游结合”； 在美国，第三居所被称为“Home From Home”，意为“家以外的另一个非常舒适、轻松的家”。 旅游地产板块导入可行性（二）：从项目空间区位维度看项目区位与大连距离适中，大都市圈经济水平稳增长，沿海经济带上升国家战略 项目距大连为1小时车程，距离适中，有利于居住物业的开发； 大连大都市圈内（大大连），除大连外北三市人均GDP水平增长，可以支撑旅游度假及引起的消费需求； 因此，项目开发需要在细分市场的基础上，挖掘拓展高端旅游地产的市场机遇。 旅游地产板块导入可行性（二）：从项目空间区位维度看项目收入结构不均衡，高端地产需求有潜力 旅游地产板块导入可行性（三）：从市场承载维度看项目需求客群细分及特征 旅游地产板块导入可行性（三）：从市场承载维度看项目周边高端旅游地产供应不充分 度假村是承载大连及周边旅游休闲的居住物业形态。根据对大连周边度假旅游项目的分析： 对应案例分析：汤池温泉度假村案例分析（1） 旅游地产板块导入可行性小结：导入第三居所为主导的高端旅游地产 高端旅游地产板块构建原则及定位项目核心问题：如何破解“距离-价值悖论” 距离是项目面临的核心问题，但也使项目开发高端旅游地产面临机遇。因此，项目的核心问题在于：如何打破距离对开发旅游地产的限制，实现第三居所开发的价值最优化。 高端旅游地产板块构建原则及定位第三居所破解“距离-价值悖论”：产权式分割与定制化服务 高端旅游地产板块构建原则及定位破解“悖论”的方法之：分权式经营 高端旅游地产板块构建原则及定位对应案例：“分时度假”打造美国滨海阳光城 20世纪60-70年代，美国佛罗里达州的迈阿密引入“分时度假”模式，成为滨海阳光城度假中心，形成与之相应的度假文化； 购买酒店公寓已成为美国富人体现个人品味的象征，自然资源稀缺的酒店公寓更是热捧对象，如高尔夫景、海景、山景、林景是销售热点与开发主题