第五章第二节房地产开发用地要点解析.ppt

知识回顾： 1.房地产管理法的调整对象？ 2.房地产管理法的调整范围？ 3.房地产管理法的基本原则？ 房地产开发用地，是进行房地产开发活动的土地，是依法取得土地使用权，进行投资开发建设基础设施和房屋的国有用地. 《城市房地产管理法》第2条第三款规定：“本法所称房地产开发是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。” 包括：(基础设施建设用地)、(房屋建设用地)以及(土地房屋一体化建设用地)； 一、城市房地产开发用地 （1）基础设施建设用地(土地开发用地)：一般指供水、排水、污水处理设施建设用地；供电、通讯设施建设用地；煤气、热水设施建设用地；道路、桥梁、公路交通设施建设用地……. （2）房屋建设用地（房屋开发用地）：一般是指住宅建设用地；工业、交通、仓库用房、商业、文化体育等建设用地； （3）土地房屋一体化建设用地（综合开发用地）：一般是指既进行基础设施建设、又进行房屋建设的用地，既土地开发和房屋开发综合用地。 （一）土地使用权有偿出让的概念及特征 土地使用权有偿出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家缴纳土地使用权出让金的行为。 具有以下特征： （1）土地使用权有偿出让是土地使用权转让的一种特殊方式，仅指土地使用者向国家购买土地使用权的行为，其行为仅控制在房地产的一级市场； （2）出让的标的是国有土地使用权； 标的是合同当事人双方权利和义务所共同指向的对象。它是合同成立的必要条件，是一切合同的必备条款。标的可以是“物”，一般的买卖合同中购买实物；也可以是“行为”（包括“非行为”）。 （3）土地使用权出让方只能是国家。 城市规划区内集体所有的土地，需依法征收转为国有土地后方可出让土地使用权。 征收（土地所有权发生改变）与征用（土地使用权发生改变）。 （4）土地使用权出让是一种有偿行为。 出让金：根据批租地块的条件可分为“毛地价”和“熟地价”。 （5）土地使用权的时间限制. 居住用地； 工业用地； 教育科技、文化、卫生、体育用地； 商业、旅游娱乐用地； 综合或其他用地； （二）土地使用权有偿出让双方的权利与义务 土地使用权有偿出让是一种民事法律行为，受让方享受的权利主要包括： （1）占有权和使用土地的权利； （2）收益权； （3）出租与转让的权利； （4）设定抵押的权利； （5）物上请求权； （6）相邻权； 土地使用权有偿出让是一种民事法律行为，受让方承担的义务主要包括： （1）在签订土地使用权出让合同后60日内，支付全部土地使用权出让金； （2）按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地，不得违反国家法律、法规的规定，不得损害社会公共利益； （3）在支付土地使用权出让金后，依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权； （4）需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，须征得出让方的同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，重新签订合同； 土地使用权出让方享受的权利主要包括： （1）以所有者的身份出让城镇国有土地使用权并收取相应的出让金； （2）土地使用权出让份合同规定的土地使用期限届满时，有权无偿收回土地使用权和地上建筑物、附着物； （3）在特殊情况下，在土地使用期限届满前，可根据社会公共利益的需要以行政管理者的身份提前收回土地使用权，但应对此而给使用人造成的损失给于一定的补偿； （4）作为土地管理部门，有权对土地使用权的转让、抵押、出租及其终止进行监督检查；对于未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，有权予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回使用权的处罚； 土地使用权出让方承担的义务主要包括： （1）根据土地资源优化配置的原则，按照社会经济计划、公共利益、城市规划合理安排土地使用权的出让； （2）根据合同规定，在一定期限内向土地使用者提供土地使用权、不得无辜提前解除合同； （3）在特殊情况下依法律程序提前收回土地使用权时，有义务根据已使用土地的年限和开发利用土地的实际情况给与相应的补偿； （三）土地使用权出让的批准权限 征用下列土地的，由国务院批准： （1）基本农田； （2）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的； （3）其他土地超过七十公顷的； 基本农田与耕地区别？ 所谓基本农田，是指根据人口和国民经济对需求以及对建设用地的预测而确定的未经批准不得占用的耕地，为了满足人口和国民经济对农产品的需求而必须确保的耕地的最低需求量。 （四）国家对土地使用权出让宏观调控和施行总量控制 土地使用权出让必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。 我国的土地利用总体规划分为国家级、省级、地市级、县级和乡镇级，共五个层次； （五）土地使用权出让最高年限的规定 由国务院规定； 1990年国务