老旧住宅小区物业管理研究.doc

毕业论文（设计） 老旧住宅小区物业管理研究 学 生 姓 名： ## 指导教师： ### 合作指导教师： 专业名称： 房地产经营与估价 所在学院： ###职业技术学院 2011年 05月 09日 目 录 摘要 I 第一章 前言 1 1.1研究目的和意义 1 1.2国内外研究现状 1 1.3研究内容和方法 2 第二章 物业管理现状 4 2.1高档小区物业管理情况 4 2.2普通小区物业管理情况 4 第三章 老旧小区物业管理现状分析与对策 5 3.1老旧小区物业管理分析 5 3.2老旧商住两用小区物业管理分析 6 3.3老旧小区物业管理的对策 7 第四章 目前物业管理普遍存在的问题 9 4.1物业管理存在的普遍问题 9 4.2对策 10 第五章 结论 13 参考文献 14 致谢 15摘要 近十年来我国的物业管理水平发展越来越快，随着一系列物业管理法规、制度的颁布实施，物业管理市场环境日趋成熟全国各地新建住宅小区普遍推行了商业化物业管理模式住宅内保安整肃，环境整洁，秩序井然与有专业物业管理的商业小区形成巨大的反差第一章 前言 物业管理是近几年来我国住宅与非住宅房产商品化、服务化而出现的对居住、使用住宅小区、商厦的单位、居民提供公共性服务和特约服务的新行业。多年来，我国的物业管理从无到有，从有到盛，物业管理的队伍覆盖面逐步扩大，管理的水平不断提高，但在深入发展的过程中，物业管理行业面临着很多困难，给行业发展带来了阻碍。尤其是那些老旧小区物业管理难的问题，政府虽然已经加大对老旧住宅小区的综合整治工作，但问题还是一直得不到解决。现从这个问题入手展开分析，提出一些自己的建议。 1.1研究目的和意义 近几年，市物业管理行业呈现出生机勃勃的发展趋势，随着一系列物业管理法规、制度的颁布实施，物业管理市场环境日趋成熟。自从我国内地引进物业管理以来，全国各地新建住宅小区普遍推行了商业化物业管理模式。成片的新建商业住宅内保安整肃，环境整洁，秩序井然，而与此相对应的是一些旧老住宅小区则普遍存在路不平、灯不亮、下水不畅、分化毁损严重，公共事务管理主体缺位等情况，与有专业物业管理的商业小区形成巨大的反差。市政府想了很多办法，不惜巨资，对老旧小区按照商业物业管理的模式进行了基础设施的改造，有的甚至以街道或社区居委会为主体成立或选聘物业公司对旧老住宅区进行物业管理服务。遗憾的是效果并不理想，很多地方改造后没多久，物业管理活动便因收不到服务费用不得不改弦易辙，改造后的环境又回归旧貌。政府不惜投入巨资进行改造，决心不可谓不大，那么，对老旧小区物业管理改造为什么会不成功，旧老小区管理的出路究竟在哪里？ 虽然自1981年我国第一家物业管理公司在深圳成立以来物业管理在提高人们的生活和工作环境质量、推进城市化进程中都起到了积极的作用。但是从1981年成立第一间物业管理公司到1994年国内第一部地方性物业法规《深圳经济特区住宅区物业管理条例》中间有13年是法规空白期。乃至全国的物业管理存在着诸多问题和死角尤其是城市里的旧老住宅小区。旧老住宅小区往往存在着硬件条件差、配套设施陈旧、维护维修量大而不见成效，居民对物业管理的认识、要求及经济承受能力差异大等问题，现在旧老住宅小区的物业管理问题已经成了物业管理行业及当地政府的重要关注问题。 现为了探讨如何提高旧老住宅小区的物业品味，提升居民居住品质，推动小区物业保值增值，促进居民安居乐业，特设计本课题。调查分析老旧住宅小区的物业管理问题及探讨相关的对策。在我国政府不惜投入巨资对旧老住宅小区的物业管理进行改造，针对老旧小区的治理，各地政府的不断探索。辽宁、江苏南京、杭州、淮安和上海等地相继开展了老旧小区的综合管理试点。且经过单纯的社会化物业管理改造地尝试后，不约而同的把关注的重心集中到了小区的综合管理上来，其一般作法是：以区级政府为主导，着力整合各级各部门公共管理资源，把旧老住宅小区的综合管理作为城市管理的一项重要的公益事业来宏观调控。而不是简单的物业管理与行政管理的结合。、杭州等地相继成立了相应的组织机构，明确各自的职责，即设立一个决策机构———物业管理委员会。二个管理机构———综合管理办公室和开发协调办公室。四个执行机构———保安服务中心、保洁服务中心、保绿服务中心和社区服务中心。取得了一定的成果。 而南京市以玄武区为例，全区 8 个街道 64 个社区，共有旧老小区 301 个，其中封闭小区 81 个，零星不封闭小区 220 个，这些老旧小区共同的特点：一是基础设施差。呈“