统一冰红茶广告策划分析报告.doc

《房地产广告》课程 结 业 报 告 题 目： 蓝湾新城房地产开发项目广告策划书2152 任课教师： 郭 伟 完成时间： 2015年6月22日 目录 第1章 项目概况 1 1.1 项目简介 1 1.2 项目技术经济指标 1 第2章 项目市场分析 1 2.1项目物业市场分析 2 2.2项目客户分析 5 2.3个案及竞争对手分析 7 第3章 项目产品分析 8 3.1 项目SWOT分析 8 3.2 项目产品分析 9 3.3 项目卖点提炼 10 第4章 项目广告策划 10 4.1 项目广告目标 10 4.2 项目广告主题 10 4.3 项目广告目标客户 11 4.4 项目广告诉求点 12 4.5 项目广告媒介策略 12 4.6 项目广告创意 14 4.7 项目广告计划 15 第1章 指标 200多亩 建筑面积 42万㎡ 容积率 3.32 绿化率 41% 建筑密度 24.9% 总户数 2200余户 车位数 1400余个 第2章 市场分析在售项目概况表分析 购房客群90％以上来自平顶山市本地和各郊县，外地人购房比例低。本地经济发展势头强劲，住宅消费热情极大，刚需和改善型客户群需求强劲，投资群体规模大、实力强。职员、公务员、、私营业主、自由职业者目的、投资、类 平顶山市商品住宅市场历年投放量波动较大，可见20年剩余库存是20年投放面积的一倍，但住宅市场年销售量水平相对稳定，过去三年内均住宅销售约为70万㎡。平顶山市商业用房市场整体发展水平较低，历年供应量波动较大，近几年的年均销售面积约为5万㎡。由于成交量小，商业经营用房的价格水平波动较大。平顶山市年均非住宅类物业（商铺、写字楼）需求量应在20—30万㎡。由此反映出平顶山市商业、办公物业市场增长的潜力巨大。户型 市场成交的主力户型主要有110㎡—140㎡的三房、80㎡—100㎡的两房；144㎡以上户型成交比例约为10％，60㎡以下户型成交比例不足10％。价格 以上统计数据反映出，平顶山市近十年来住宅价格水平平稳增长，目前整体均价水平已经超过3500元/㎡。 从市调情况来看，目前平顶山市实际的住宅均价水平约在400元/㎡左右。其中新城区的整体均价水平最高，在400元/㎡—5200元/㎡的范围，其中个别楼盘均价超过6000元/㎡；新华区楼盘价格水平在4000元/㎡—5500元/㎡不等；其中卫东区整体价格水平相对较低，在3500元/㎡—4500元/㎡。 市场均价水平由2005年之前的约2000元/㎡，到目前实际均价4000元/㎡的水平，年复合增长率约为10％。 随着单价水平的上涨，更多项目出于控制总价的考虑，相对压低了套型建筑面积，但通过赠送面积，如2+1房，3+1房产品的增多，提高了产品附加值。销售情况分析 平顶山房地产开发板块主要划分为新城区板块（新城区），建中板块（新华区），南部板块（湛河区），北部板块（矿工路以北卫东区域），东部板块（卫东区）。 新城区板块 此板块是政府着力规划的区域，多为新开发楼盘，社区绿化面积较大，住房品质较高，有良好的人居氛围，但由于开发规划刚刚起步，此区域的生活配套和商业配套仍未完善。代表楼盘有建业·桂园、九天庄园、常绿·大悦城、一品澜山等，楼盘价格也相对较高，单位均价为4200元/㎡—5200元/㎡区间，个别楼盘如一品澜山均价已达6000元/㎡以上。 建中板块 建中指建设路中段和中兴路为中心辐射的大部分老城区区域，目前此区域又以鹰城广场为核心的凌云路附近最为活跃，代表楼盘为九天城、联盟鑫城、派德广场等，区域均价保持在4500元/㎡—6000元/㎡区间。 建西板块 建西板块指建设路西段区域，该区域属于城市“东扩西进”的要道，目前正属普遍开发的准备期，代表楼盘为：龙凤盛世、亿嘉·西城国际、春华·国际茗都等均价为4200元/㎡—4700元/㎡区间。 南部板块（湛河区） 主要是市区南部沿高阳路周边区域，此区域也是老城区南扩的部分，周边配套正在完善，开发潜力较大。代表楼盘有千田·新开元、大乘·领仕馆、建工·盛世华庭、龙腾国际、豫森时代新城等，楼盘均价在4000元/㎡-4500元/㎡区间。 北部板块 在矿工路、平安大道上的区域，主要以平煤集团为核心东西延伸，多为棚户区改造工程，由于矿区的原因，房地产开发空间有限，新盘较少，代表楼盘有天河盛世、万福人家、荣邦花园等，楼盘均价在3800元/㎡—4300元/㎡区间（天河盛世除外）。 东部板块（卫东区） 平顶山东环路以东范围，也是市政规划的高新技术企业和城东大型批发建材市场区域，主要代表楼盘有和谐新村，东鑫苑、臻龙旺世等项目。楼盘均价为3400元/㎡-4200元/㎡区间。 本案地处新老城区交界处，新华区向西