上海市商品住宅(楼盘)销售50强分析.pdf

2007 年上海市商品住宅(楼盘)销售 50 强分析 汤勇康 2007 年是上海楼市阴晴圆缺，“表情”多重；春夏秋冬，“景致”迭出的年 份。市场经历不到二年短暂盘整之后，外有股市暴涨，人民币升值及其他流动性 过剩所带来的投资投机心态的助推，内有刚性需求累积后的再度勃发，由此造成 供求关系偏紧，部分区域和楼盘价格呈现非理性上扬的势头，引发了市场主体之 间的又一次博弈，在这样的背景下，新出炉的TOP50强销售排行榜单，会呈现出 何种的变局？对上海楼市整体的发展又具怎样的影响？ 一年一度的上海市商品住宅(楼盘)销售 50 强排行活动，是以上海市房地产 交易中心对年度内每个商品住宅楼盘交易登记和发布的数据为唯一依据，榜单 根据楼盘销量大小依次排列生成。它是反映当年市场运行情况的范例和标本，客 观地提炼出市场多重变局，有效锁定了市场的聚焦点，是行业内把握市场脉动不 可或缺的重要元素。 区域，是开发企业项目选址、定位、建设和市场运作的首选要素，是整个 行业最为关注的层面；区域楼市的发展格局从某种程度上主导着市场发展的方 向，而每年 50 强楼盘在区域的竞争更是表现得淋漓尽致。下面，上海楼市研发 中心结合整体情况，主要从区域市场的视角，把 2007 年 50 强楼盘的研究分析结 果与大家进行交流和分享。 一、整体态势 2007 年 50 强榜单的整体态势表现为：总量增加，集聚度提高，重心外移。 对榜单统计表明，2007年50强面积榜，总成交面积为450平方米，成交金 额406.6亿元，分别较2006年增加22.3％和9.2％；50强金额榜的总成交金额 为 487.5 亿元，成交面积 375.9 万平方米，同比分别增加 14.9％和 13.6％。而 面积榜总量占全市成交总量的比重由上年的 25.3%这一历史最高位上扬至 29.2%。 1 这种增长态势表明，由各大品牌企业领衔开发的项目，在 2007 年市场整体 成交放量，供求关系较为紧张的大格局下，市场集聚度得以进一步提升；由于 50 强楼盘整体成交面积的增幅，远高于成交金额的增幅，成交均价呈现出回落 和低平状态，表明市场重心明显向外挪动。 历年面积榜销售面积总量变化 历年金额榜销售总额总量变化 历年面积榜销售面积总量占全市总量的比例变化 2 2006、2007两年双榜成交量价比较 面积榜 金额榜 年份 面积（万平方米） 均价（元/平方米） 金额（亿元） 均价（元/平方米） 2006 年 368.2 10114 424.1 12816 2007 年 450.1 9034 487.5 12969 50强楼盘的空间分布二年间的变化亦恰恰印证了这一点。 二、50 强榜单的空间变化分析 50 强榜单的空间变化表现为地域空间的变局、行政区域的博弈、热点板块 的盘桓。 1、地域空间的变局 以中环线为界，与2006年相比，在面积榜上中环线以内的上榜楼盘由1