房地产财务论文（房地产 财务 论文）：我国内地房地产企业财务风险及防范.doc

房地产财务论文（房地产 财务 论文）： 我国内地房地产企业财务风险及防范 【摘　要】　我国内地房地产行业经过三十年的快速发展，已经成为国民经济的支柱产业之一。然而房地产行业由于自身具有高投入、投资回收慢、行业发展不成熟的特点，以及当前市场波动剧烈、政府调控政策多变的特点，使得房地产企业面临巨大的财务风险。如何有效、全面、系统地防范财务风险，提高自身抗风险能力，对内地房地产企业的稳定、健康发展具有重要的意义。本文结合当前我国内地房地产企业自身现状和宏观经济及政策环境，全面分析了我国内地房地产企业存在的财务风险并且提出了相应的防范措施,希望能够对我国内地房地产企业的财务管理及财务风险防范有所裨益。 【关键词】　房地产企业　财务风险　防范措施《中国商界》 一、我国内地房地产企业财务风险现状 （一）负债水平过高及资本结构不合理导致的财务风险偿债能力是反映企业财务状况好坏的重要标志。作为资金密集型行业，债务融资是我国内地房地产企业最重要的筹资来源，这些企业通常负债规模很大，利息支出沉重，降低收益且导致企业丧失偿债能力或破产的可能性很大。表1和表2是根据2009年年报得出的内地综合实力前十房地产公司（非上市公司除外）表1 2010-01-01内地前十房地产公司资产负债率（非上市公司除外）由此可见，我国内地房地产上市公司资产负债率普遍较高，大多超过60％的国际警戒线，难以到期偿还债务的风险很大。与之相反，经营稳健的香港四大地产公司长江实业、新鸿基、新世界、恒基兆业这四家公司，资产负债率维持在较低水平。内地房地产企业过高的资产负债率，使得负债资本和权益资本比例失衡。由于负债经营会有杠杆效应，在公司业绩良好时由于利息节税而增加收益，然而在公司业绩下滑时沉重的利息负担又会推波助澜，增加亏损，给公司业绩带来很大的不确定性，加重内地房地产企业的财务风险。 （二）利率和通货膨胀风险利率风险，指由于市场利率提高给投资者带来的风险。利率升高会加大房地产企业的债务负担，加强财务杠杆的作用；利率升高会使房地产项目的净现值减小；利率提高还会导致居民购房成本增加，抑制对房地产的需求，进一步导致房地产价格下降。通货膨胀风险也叫购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比购买力水平降低给投资人带来的风险。由于房地产的投资回收期较长，只要通货膨胀的因素存在，投资者就要承受通货膨胀的风险。当物价上涨较快时，地产厂商面临的通货膨胀风险就更大了。通货膨胀风险会直接降低房地产投资的实际收益率。通货膨胀和利率水平往往是高度关联的，二者存在如下关系：实际利率=名义利率-通货膨胀率也就是说名义利率包含了通货膨胀和银行信贷融资实际成本两大部分。利率和通货膨胀这两个关联度很高的因素会随着宏观经济环境的变化而变化。近几年，我国宏观经济环境剧烈变化，中央银行在2007年6次加息，一年抵押贷款利息一度升至7.47％，后来逐步回调，降至如今的5.31%。我国利率会随经济形势随时调整，由于我国经济连年高速增长，国内投资计划多，流动性过剩，通胀压力明显。总之，当前内地房地产企业在通胀和利率方面面临巨大的财务风险。 （三）现金流不稳定带来的财务风险现金流是企业的血液，公司运营时刻离不开现金。由于房地产企业投入高、投资回收期长的特点，势必对现金要求较高，房地产企业的现金流多数呈现不稳定状态。是2010年第一季度大家熟知的A股上市大型房地产企业每股收益与每股现金流的比较，从中我们可以看到这些企业在2010年第一季度每股收益为正值，而每股经营性现金流量和每股现金流量却为负值，尤其是保利地产，每股经营活动现金流居然达到。这充分表明我国内地房地产上市公司运营质量稳定性差，现金流不稳定，波动幅度大。这些公司的会计利润为正值，但是利润的计量方法可以被人为地操纵，而现金流量可以真实反映企业实际支付、收入情况，负的现金流入会给企业营运带来资金上的困难，严重时可能导致企业资金链条断裂，引发财务危机，甚至可能会带来破产或被收购的风险。 2010年一季度A股若干大型地产公司每股收益与每股现金流比较另外，由于房地产企业尤其是大型房地产企业通常都是在国内多个地区开发房地产，各地子公司各自为政，资金分散，资金效率不够高，集团企业资金整体配置难以发挥集团优势，因此，我国房地产集团企业在现金管理问题上还有许多问题要解决。 （四）投资回收风险投资回收风险是指投资回收的过程中存在的资金回收在时间和数额上的不确定性，一般表现为企业在产品销售、货款回收、存货数量、信用政策等方面管理不善，造成损失的可能性。在房地产行业投资回收风险主要受内外两大因素的影响，其中外部因素主要表现为企业所处的经济环境，包括国家调控政策和市场供需状况，内部因素主要是管理层投资决策制定和房产销售决策的制定，这两类决策直接影响产品的销售业绩