大象也能跳舞-山天提案报告终稿317(伟业).ppt

大，很重要。因为规模就是杠杆。深度和广度可以容纳更大的投资、更大的风险以及更长久的对未来的投入。

这不是大象能否战胜蚂蚁的问题，这是一只大象能否跳舞的问题。如果大象能够跳舞，那么蚂蚁就必须离开舞台。;我们的目标

市场解码

解读开发商

工程定位

客群梳理

产品建议

营销推广策略;我们的目标：一期完成销售4.24亿

璀璨开盘首攻胜利;项目概述;市场解码;客观看区域

;区块自然及人文环境;怀柔的景观条件具有普遍认知根底

怀柔的人文历史资源具有普遍认知根底;怀柔之于北京

怀柔被确定为北京东部发展带的重要节点城市。;怀柔的开展结论：

经济的稳步快速开展，为房地产持续开展奠定根底。

交通的改善，给怀柔房地产市场带来巨大商机的同时也放大了竞争面。;区域别墅市场态势;区域市场表现;怀柔区低密度市场属于初期开展阶段，价格水平未形成稳定趋势;时间线;时间线;时间线;■湖光山舍周边地块

占地：5000亩

其中1500亩建设为5星级度假村，1000亩别墅用地，2500亩高尔夫;95%的业主作为第二居所居住，年龄在40岁左右，其职业以私营业主占绝大多数，其次是国企公司高管层、律师等;山水墅

“69席爵版地山水别墅大宅;

0距离享用怀柔18景第一排自然风光”;结论－市场;;在区域市场整体供给量不超过600套的状况下，除塞班假日外，各工程销售进度为最高30套/年。

在北京房地产整体市场及别墅整体市场依然风生水起的时候，怀柔别墅市场呈现明显的成交缺乏。;跳出区域看大势

做矛盾的发现者与解决者

;国家加大宏观调控力度，影响深远。房地产市场逐步趋向有序理性。2005别墅市场受政策影响比较小

2004年以后土地供给逐步减少，现阶段在售的别墅多是2003年批下的土地，“稀缺资源”集中放量

别墅市场客户承受风险的能力更强，自住需求和长线投资需求将在优质工程中得到释放。;政策循序渐进，调控精细入微

市场供不应求，价格借势上涨

双向持续高温，客户呈现升级;延庆;高性价比的别墅大量推出，并迅速占领市场

随着城市道路的扩展，一些远郊区县价格相对较低的别墅开始面向市场，整体拉低了销售均价;别墅产品逐渐???善、区域特点逐渐清晰

别墅产品品质上升、别墅市场细分加剧

别墅产品需求多样、别墅产品设计追求个性

本工程基于北京市大市，绝对竞争较少，相对竞争较为突出;动态竞争区域;1、北京市别墅市场动态竞争;区域市场开展不成熟，仍处于初级阶段。

价格水平相对较低，5000元以下的工程占主导。产品缺乏特色。以相对经济实用的小独栋或类别墅物业为主。;位置：密云县京承高速公路出口500米??

总建面：10万平方米容积率：0.15总套数：160户

主力面积：一期：290-505.66平方米,其中独院别墅平方米;二期：400-800平方米

物业类型：独栋、双拼别墅、独院式联排

建筑类型：联排、独栋别墅总价：300-1000万元

开盘日期：一期2002-12-31

二期2005年5月;水墨庭院简介;密云潜在工程;未来市场竞争剧烈，经济型别墅为主流

密云现阶段市场整体价格偏低，但区域正在逐渐成熟，未来将急速大批放量，将是怀柔最直接的竞争对手;解读天恒;北京天恒置业集团;市场压力巨大---560套的持续热销，年销量是怀柔现在整体别墅市场的销售总合;我们认为;;S1.大盘

S2.依山傍水、自然环境良好；

S3.山地别墅、下沉式庭院、大面积会所；

S4.天恒集团具备一定开发实力；

S5.与其它风景旅游区比较更具有近距离优势;面对上述复杂的优劣势情况，很难找出一个简单的方法解决所有的问题。

作为大象，面对它所需要解决的问题，最有效的途径是将大象的优势发挥到极致，一旦大象学会跳舞，那么蚂蚁必将离开舞台。;城市;;天恒

创立第三级别墅新标准;第三极远郊别墅;谁是别墅市场的主要消费群体;高智商、低体能、工作繁重

工作压力、生活压力、再学习压力

丢了和家人享受生活的时间

丢了和朋友欢聚的时间

过多的商务应酬仅局限于饭桌和酒场;我们将这些人群再一次进行精确描述;构建美好人生;提早享受生活;工作生活并重型;天恒与伟业携手

使大象跳起舞来

有效确保快速销售的实现;高档别墅：塞纳维拉别墅/西海四合院式高档别墅/山天家园别墅等

高档写字楼：国英1号/司法局办公楼/社保大厦等

四星级酒店：海南燕泰大酒店等

中高档住宅：清上园/龙泽苑小区/裕中西里/官园公寓/新明嘉园/永泰园/西八里庄北里小区/北营房东里小区/桃园危改小区/华嘉小区/甘雨桥小区/丰富危改小区/马甸裕中小区/国英园危改小区等。;国英一号企业名录;国英一号内入住的80余家企业中，以IT网络类、建筑/装饰类、经纪/评估/代理类、科技类为主，占企业总数的55%以上。;伟