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第七章 投资性房地产 第一节 投资性房地产的概念和范围 第二节 投资性房地产的确认和初始计量 第三节 投资性房地产的后续计量 第四节 投资性房地产的转换和处置 第一节 投资性房地产的概念和范围 一、投资性房地产的概念 ㈠房地产：是土地、房屋及其权属的总称，其中：土地是指土地使用权；房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。 ㈡投资性房地产：是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。 二、投资性房地产的范围 （一）属于投资性房地产的项目 1．已出租的土地使用权 已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的，以经营租赁方式出租的土地使用权。 注意：①取得是指企业拥有土地使用权，对于以经营租赁方式租入的土地使用权再转租给其他单位的，不属于投资性房地产。 例：甲企业与乙企业签订了一项经营租赁合同，甲企业将其持有使用权的一块土地出租给乙企业以赚取租金，租期10年，乙企业又将这块土地转租给丙企业以赚取租金差价，为期3年。 ②出租是指经营租赁方式出租。 ③必须是已出租的，即租赁协议已签定。企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于投资性房地产。 2．持有并准备增值后转让的土地使用权 持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的并准备增值后转让的土地使用权。 例：企业发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，管理层作出书面决议明确继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益，那么，企业持有的这部分土地使用权属于投资性房地产。 注意：闲置土地不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。 闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。 具有下列情形之一的，也可以认定为闲置土地：①国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满 1 年未动工开发建设的； ②已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足 25%且未经批准中止开发建设连续满 1 年的； ③法律、行政法规规定的其他情形。 3．已出租的建筑物 已出租的建筑物，是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物。 要点：①用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物，企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产。 ②已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物，自租赁协议规定的租赁期开始日起，经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物。 注意：对企业持有以备经营出租的空置建筑物，只有企业管理当局作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产。 空置建筑物：是指企业新购入、自形建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。 例，甲企业在当地房地产交易中心通过竞拍取得一块土地的使用权，并按照合同规定对这块土地进行了开发，在这块土地上建造了一栋商场，拟用于整体出租，但尚未开发完工，则尚未开发完工的商场不属于“空置建筑物”，也不能作为投资性房地产。 （二）投资性房地产的其他判别 1．已出租的投资性房地产（包括土地使用权和建筑物）租赁期满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产。 2．一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分能够单独计量和出售的，可以确认为投资性房地产；否则，不能作为投资性房地产。 例：甲房地产开发商建造了一栋商住两用楼盘，一层出租给一家大型超市，已签订经营租赁合同，其余搂层均为普通住宅并正在公开销售中。这种情况下，如果一层商铺可以单独计量和出售，应当确认为甲企业的投资性房地产，其余搂层为甲企业的存货。 3．企业将建筑物出租并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务，所提供的其他服务在整个协议中不重大的，可以将该建筑物确认为投资性房地产；所提供的其他服务在整个协议中如为重大的，该建筑物应视为企业的经营场所，应当确认为自用房地产。 4．关联企业之间租赁房地产的，租出方应将出租的房地产确认为投资性房地产。 5．母公司以经营租赁的方式向子公司租出房地产，该项房地产应当确认为母公司的投资性房地产，但在编制合并报表时，作为企业集团的自用房地产。 6．企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的是通过向客户提供客房服务取得服务收入，该业务不具有租赁性质，不属于投资性房地产，应当属于自用房地产； 7．企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。这部分房