深圳_写字楼_深圳CBD发展.ppt

福田CBD写字楼新推出面积逐年增加，在片区建设启动5年（即2005年）后达到峰值 需求面积不断增大；国际企业、大财团纷纷入驻CBD 随着CBD的发展，乙级写字楼的市场接受度逐渐下降，而甲级写字楼的市场接受度逐步提高 超甲级写字楼在市场认知未成熟时提前入市，其价值并不能在价格上得到完全兑现 CBD是个不断演变的过程，每个阶段有着与之匹配的物业类型 统一产权物业的入市标志着CBD写字楼价值度量标准的改变 高端写字楼租金收益明显高于普通写字楼 * 福田CBD发展历程 产品演进 客户演进 市场认知演进 租售方式演进 产品演进 福田CBD从2001年-2008年，主流写字楼档次从乙级提升到超甲级 超甲 11119 卓越时代广场二期 2008年 甲 56663 港中旅大厦 2008年 超甲 143329 荣超第五座 2008年 超甲 106860 星河发展中心 2007年 只租不售 超甲 94628 嘉里建设广场 2007年 甲 121920 财富大厦 2006年 甲 71915 现代国际 2006年 超甲 115247 荣超经贸中心 2006年 甲 120000 卓越时代广场一期 2005年 甲 301064 大中华国际交易广场 2005年 甲 106436 中国凤凰大厦 2005年 超甲 107917 新世界中心 2005年 甲 92648 诺德中心 2005年 甲 133595 国际商会中心 2004年 乙 54552 航天大厦 2004年 乙 56162 卓越大厦 2003年 乙 45254 中央商务大厦 2002年 乙 36100 国际商会大厦A座 2001年 备注 项目等级 建筑面积（m2） 项目名称 入市时间 规划期 建设期 快速发展期 稳定繁荣期 商业项目 办公项目 市政配套 土地开发 路网设施 居住项目 中高档住宅 市政设施 政府相关部门办公物业 中高档办公 政府公务类设施 高档住宅 社区级商业 区域级商业 区域级商业 城市级商业 高档办公 开发次序 0-3年 4-5年 6-10年 10年后 时间 开发类型 产品演进 CBD主流写字楼档次不断提升成为必然趋势，甲级、超甲级写字楼成为发展方向 供应量演进 本项目2012年入市时类似于目前福田CBD状况，面临的市场竞争状况将是大量甲级写字楼涌现，产品同质化严重 产品演进 客户演进 市场认知演进 租售方式演进 客户演进 2005年华融大厦入驻企业面积占比 2003国际商会大厦B座入驻企业面积占比 2007年嘉里建设广场入驻企业面积占比 嘉里建设广场的租户国内企业仅中国银行一家，其它均为全球著名企业，且多为租整层或数层面积 星河发展中心大厦被中国平安集团整栋租赁 入驻企业的行业仍以深圳支柱产业为主，结构变化不大 客户演进 2007年福田CBD入驻企业行业占比 2003年福田CBD入驻企业行业占比 行业以信息电子、贸易、物流等为主 产品演进 客户演进 市场认知演进 租售方式演进 认知演进 2001-2003年福田CBD发展初期，乙级写字楼市场接受度较高； 2004-2006年福田CBD全面发展，市场对于甲级写字楼接受度提高，但对于更高档次的顶级写字楼接受度有限； 2007年以后，福田CBD初步成型期的顶级写字楼，市场接受度较高 70% 国际商会大厦B座 2003 60% 47% 17% 开盘半年吸纳率 嘉里建设广场 荣超经贸中心 新世界中心 代表项目 超甲级 83% 89% 50% 开盘半年吸纳率 现代国际 凤凰大厦 国际商会中心 代表项目 甲级 30% 开盘半年吸纳率 新华保险大厦 代表项目 乙级 2007 2006 2005 2004 市场对高档写字楼认可度逐步提高，但在市场不成熟阶段仍需要时间培育 新世界中心于2005年入市，是福田中心区入市最早的超甲级写字楼项目，挺拔的外立面、高档次的内部设计，无不体现了新世界中心的标杆形象 但是，项目市场认可度较差，入市半年销售率不足20%，其价值并不能在价格上得到完全兑现 究其原因，高品质带来的相对于同时期其它产品的高价格是阻碍市场认可的最重要的因素 认知演进案例 演进分析 建设期 快速发展期 政府前期造势 住宅用地出让 基础设施建设 公共设施建设 人口特征 规划期、启动期 稳定繁荣期 阶段 无人气 标志 时间 投资客、豪宅客 商务人士、创意人士、豪宅客户以及投资客 城市白领为主、创意人士、都市游走者 政府公建建设 政府部门搬迁 高档住宅建设 住宅和写字楼商业用地出让 公众对新区前景不确定 写字楼大量开发 大型商业开发 区域基本成熟 区域内土地出让完毕 公众对区域确立信心 区域成为城市中心，成为城市经济发展引擎 区域成为活力中心，经济活动和社会活动引领城市生活 项目建设 基础设施 住宅、基础设施 写字楼、商业