物业管理流程要点.ppt

成员权人的义务 执行区分所有权人管理团体的集会所作出的决议 遵守管理规约的义务 接受管理者管理的义务 区分所有权建筑物的管理制度 管理内容 管理规约 管理团体 管理什么？ 凭什么管？ 谁来管？ 管理内容 现代区分所有建筑物的管理，包括 物的管理 人的管理 物的管理 是指对建筑物，基地以及附属设施的保存、改良、利用以至处分等所为的物的管理。原则上仅限于建筑物的共用部分 人的管理 所谓人的管理，是指因区分所有权人的群居生活关系所产生的社区管理。 对生活妨害行为 对建筑物不当使用行为 对建筑物不当毁损行为 管理规约 概念 设定、变更及废止 内容 效力、保管及阅览 管理规约概念 是指全体区分所有权人，就建筑物的管理，使用及所有关系，以书面形式所订的自治规则 是区分所有权人管理团体客观化了的自治法规，为区分所有权人管理团体的最高自治规范 维护区分所有权人全体的合法权益；维持物业管理区域内的公共环境秩序；保障物业的安全与合理使用 概念 性质 作用 管理规约的设定变更及废止 主要有两种途径： 通过区分所有权人全体会议进行 房地产开发建设单位或出售单位预先制定，在分批出售房屋时，分别与单个买售人（受让人）达成同意该项管理规约的协议 管理规约的内容 关于区分所有权人间的基础法律关系（或所有关系）事项 关于区分所有权人间共同事务的事项 关于区分所有权人间利害关系调整的事项 关于对违反义务者的处置意见 管理规约的效力 是区分所有权人团体的最高自治规则。区分所有权人集会的决议，管理者的行为等均不得与规约相抵触 效力 管理团体 管理团体是指一栋建筑物上全体区分所有权人，为进行建筑物及其基地，附属设施的管理，而结成的管理组织 业主大会的组织形式 业主大会的召开 业主大会的职责 业主大会决定问题的程序 管理公约和业主大会议事规则 业主自治 业主代表大会 作为产权人，业主有权对自己拥有的房产的使用、经营和管理作出决定，这就是业主自治 当业主人数较多时，可以按比例推选业主代表组成 业主大会 业主大会由物业管理区域内全体业主组成，是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治组织 业主大会的组织形式 业主大会的召开 首次业主大会 第一次业主大会在物业交付使用且住用率达到一定比例时，由政府物业管理行政主管部门指导，由业主按法定程序和形式召开 《物业管理条例》规定：同一物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会 符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议： 　　(一)业主已入住面积的比例达到百分之五十以上； 　　(二)业主已入住户数的比例达到百分之五十以上； 　　(三)自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。 业主大会的年度会议 业主委员会成立后，负责召集此后的业主大会，并每年至少召开一次，称为业主大会的年度会议 业主入住前的准备工作 1．健全管理处 （1）竣工验收前三个月，任命管理处主任，房管员2人（收款1人）到位，组成管理处筹建班子。 （2）管理处各类人员可按以下程序和时间到位（以下人员名额按建筑面积5万平方米的住宅小区拟定）： 青岛酒店管理学院 1）竣工验收前二个月，大厦消防中心值班人员3人（机电1人，给排水1人，电梯1人）进入现场。 2）竣工验收前半个月，电工2人，给排水1人，进入现场，参加竣工验收，配合房管员监督楼宇工程遗留问题的整改工作。 3）竣工验收前半个月，部分保安人员到位，负责所接受物业的守卫工作。 4）入住前一个月，管理处管理层人员到位，管理处挂牌办公。 5）入住前一个月，炊事员到位，食堂开餐。 6）入住前半个月，卫生人员到位，开始对区内环境和已接收的房间进行清。 7）入住前半个月，全部保安人员配齐上岗。 8）入住前半个月，维修班组成立，人员配齐到位。 业主入住准备工作会 2．入住工作方案 （1）核实《物业管理方案》中拟定的管理处人员配备情况。 （2）根据接管项目的实际情况和《物业管理方案》中的管理要求以及要达到的标准．拟定入住后在加强治安、车辆管理、垃圾清运等方面的配套改进意见或整改措施。 （3）拟定管理处办公用房和员工宿舍的装修方案。 （4）根据《物业管理方案》的开办采购计划，拟定分步购置计划。 （5）制定入住工作计划。 （6）制定入住流程。 （7）根据入住工作计划应提前发出《入住通知书》。 3．准备入住资料 （1）编写和印制《住户手册》、《业主公约》、《房屋使用说明书》、《防火公约》等。 （2）编写和印制《住户装修管理规定》、《临时用电管理规定》等。 （3）