上海市福华二期营销策划报告解析.pptx

2008.4.16;Content;市场体系;市场分析篇/ 宏观市场解读 打浦桥板块分析 项目宗地分析 目标客户/ 客源特征描述 目标客源区域 ;宏观市场解读;内环内仍为核心区域，但空间不足； “多核”、“外拓”成为发展趋势;市中心土地资源稀缺性明显，整体供略小于求,办公市场看好;市中心区域价格增幅较大,高于全市水平;经济环境良好、市场需求充足;地段价值认知度高，传统商业、办公聚集地;物业价格高位运行，空置率下降达历史最低;新增缩量、需求旺盛、价格增幅大， 地段认知度高，仍有发展空间;中心城区办公???局为： 1、静安寺-南京西路区域； 2、人民广场区域 3、淮海中路沿线区域； 4、徐家汇区域； 5、虹桥区域 6、打浦桥区域； 7、中山公园区域； 8、曹家渡-长寿路区域;短期内,市中心办公物业将集中上市, 对既有供需关系将形成一定影响;区域内代表案例：东 ? 淮海壹号;小 结： 市中心空间不足， “多核”、“外拓” 成为必然； 传统核心商务区供应稀缺，价格高位运行，空置率低， 需求旺盛； 次级商务区供应放量，价格增幅明显； 市场总体良好，短期内有集中供量，将受一定影响。;打浦桥板块市场分析;泛中心商圈，上海市区优质地段，高尚聚居区;办公物业分布主轴位于南北高架、徐家汇路， 逐步向西南区域扩展;2003年2月;区内办公楼均以涉外甲级为主，办公楼租金水平因交通、区位条件不同，呈现一定的离散度。整体出租率高，需求旺盛，高价格物业受众更为广泛。 交通及区位优势较强的“广发银行大厦”、“均瑶国际广场”、“徐家汇国际大厦”，租金水平均可达到4元以上。;代表案例：致远大厦;区内后续供应稀缺，区外板块构成主要竞争， 机遇大于威胁，“围城”现象显露;长风公园 板块;　;小 结： 泛核心商圈，交通便利、地段优越； 物业品质参差不齐，价格离散明显，区域形象短期难以改变； 商务办公活跃，具备商务氛围，但物业较为陈旧，有进一步升 级换代需求； 跨区板块间存在竞争压力，机遇大于挑战，价格攀高遇到核心 商务板块阻力； 餐饮业经营状况佳，其他商业业态经营状况一般。;项目宗地分析;位　置： 斜土路、合宝路，紧邻打浦桥 商圈、高档聚居区 占　地： 7262平方米； 总建面： 33981㎡，地上建面28237㎡， 地下建面5550㎡； 容积率： 3.9； 停车位： 148个（机动车） 项目性质：商办综合性项目 工程进度：拆迁进行中;项目宗地;地段优势突出，但区位交通不畅，不利于商业商务运营;;S;市场分析篇/ 宏观市场解读 打浦桥板块分析 项目宗地分析 目标客户/ 客源特征描述 目标客源区域 ;客源特征描述;投资型客户 本市最高端的投资客 真正认同项目的价值，追求中长期回报 有国际背景的人、拥有相对较丰富的投资阅历 ;外延型客户： 淮海中路沿线地区;营销体系;项目核心定位 产品建议/ 售楼处建议 商业样板段建议 办公软硬件设施建议 商业业态建议 营销策略/ 项目核心定位 价格策略：办公销售价格、商业租售价格 销售策略：办公销售策略、商业租售策略 推广策略 阶段行销策略 费用预算/ 媒体费用预算 售楼处、商业样板段装修费用预算;（主推） 方向一：以地段决定;（次推） 方向一：以客户（办公升级客户、成熟投资客户）决定;项目核心定位/ 产品建议/ 售楼处建议 商业样板段建议 办公软硬件设施建议 商业业态建议 营销策略/ 项目核心定位 价格策略：办公销售价格、商业租售价格 销售策略：办公销售策略、商业租售策略 推广策略 阶段行销策略 费用预算/ 媒体费用预算 售楼处、商业样板段装修费用预算;售楼处/商务体验馆;售楼处建议;商业样板段;C-;E-;办公/硬件设施建议;1　灵活分隔的办公空间;2　智能化体统—5A标准;3　写字楼直饮水系统;4　分户调节中央空调系统;5　国际知名电梯;6　大堂、电梯厅;办公/软件建议;商业业态建议;大型餐饮;特色零售小店;音像书店;策源商家联盟资源;策源商家联盟资源;项目核心定位/ 产品建议/ 售楼处建议 商业样板段建议 办公软硬件设施建议 营销策略/ 价格策略：办公销售价格、商业租售价格 销售策略：办公销售策略、商业租售策略 推广策略 阶段行销策略 费用预算/ 媒体费用预算 售楼处、商业样板段装修费用预算;价格策略;办公价格测算;办公总销预测;价格走势建议：双10%策略;最低价定位;楼层价差定位;商业裙房运营方式建议;商业裙房价格建议;销售策略;销售策略;销售节奏;;推广策略;事件营销贯穿全程 强化体验互动：在案前、案中、案尾，分别起到形象奠定、针对性引导客户、