仪征市房地产开发情况市场调查报告.doc

仪征市房地产开发情况市场调查报告 一、仪征概况 仪征市是扬州市代管的一个县级市，位于江苏省中西部，地处长江三角洲的顶端，是宁、镇、扬“银三角”地区的几何中心。长江岸线27公里，直顺稳定、深泓临岸是理想的建港岸线，长江、运河两条大动脉以及贯穿市区北部的宁通高速公路,组成了水陆交通网，并随着镇扬大桥和宁启铁路的兴建，仪征与上海、南京、扬州、镇江等大中城市的距离近在咫尺之间具有独特的地理优势，是江苏省五大重大经济发展带之一。 二、城市规划 仪征城市建设规划总结一句话：东拓西联，南优北控，全力打造现代化滨江生态工业城市。 目前，仪征城镇人口27余万，城区面积37多平方公里，下一步以建设生态型现代滨江工业城市为统领，融入宁镇同城化发展。 城市向东发展，与扬州同城化，依托扬州化工园为主体的西部石油化工经济区和以开发区、汽车工业园为主体的东部车船制造和新兴产业经济区，打造一个首期规划15.25平方公里的现代滨江新城。 三、房地产投资情况 仪征产业结构特性决定了近两年内房地产投资虽然会有一个增幅，暂时不会成为城市的主流产业，所以该市的土地价值近期增幅有限。 仪征市从2002年开始固定资产开始大幅度上扬，但是房地产投资却逐渐下调，这表明了仪征城市产业发展结构失调。城市部分功能缺失导致了房地产行业受到抑制。 到2008年，这种产业结构失调的情况才有所缓解，房地产投资也随之有一定幅度的增长。 四、房地产市场基本现状 1、城区板块集聚效应日趋明显 城东、城北持续活跃 受城东新区尤其是滨江新城建设启动和上海大众项目落户等利好的释放，城东、城北板块持续受到看好。先期落户的万博奥林匹克花园、城东水岸、扬子家园、凤来仪花园、宇斯浦花园成交相对活跃，其中奥林匹克花园和城东水岸、扬子家园分别成交2.4万平米、2万平米、1.8万平米，三家合计6.1万平米，占全市同期住宅成交的23%。 从下半年开始，随着扬州恒景公司帝景蓝湾和荣润房产东方曼哈顿、榕桥翡翠湾项目的即将入市，滨江新城将成为第二波市场关注热点。 2、商品房市场交易趋于平淡 受宏观紧缩政策的持续发酵影响，我市商品房市场交易趋于平淡：7月份商品房和住宅成交分别为2.28万平米和1.86万平米，环比下降40%和47.2%；销售总额1.15亿，环比下降41.6%。而1—7月，全市商品房和住宅面积累计成交量分别为21.45万平米和18.82万平米，同比下降27.7％和32%，累计销售额为9.97亿元，同比首次出现负增长，降幅为6.4%。 业内人士在分析我市商品房尤其是住宅市场下挫原因时指出，一方面是二次以上置业的门槛空前上抬，抑制了刚性需求的释放；另一方面，大面积拆迁以房易房，一户获得数套具有产权的商品住宅，可供低价变现，也分流了部分购买力。 2011年全市商品房投资和施工面积分别为12.8亿和88.3万平米，与2010年同期相比，分别下降了13.5%和上升12.3%，新开工面积和竣工面积分别为53.5万平米和36.8万平米，同比上升0.9％和下降16%。上述数据表明，由于政策紧缩，土地挂拍价格居高难下（城东起拍价200万／亩）市场预期看淡，房地产投资正日趋谨慎。 2011年全市可售商品房面积为40.5万平米，同比增长86.6%，而同期商品房实际成交面积为30.4万平米，其中住宅和非住宅面积分别为26万平米和4.39万平米，与去年同期64.89万平米、58.59万平米和6.3万平米相比，下降53%、55.6％和30%。上述数据表明：目前全市商品房去化速度明显趋缓，供求比例已达到1.33：1，其中住宅成交降幅又超过非住宅降幅，买方在博弈中越来越趋于主动。 3、住宅成交冷，商铺投资热 7月份商品房成交数据显示，在住宅成交量环比下降47.2 %的同时，我市商铺投资却逆势而行，环比上扬35.5%。1—7月份全市商铺累计成交2.63万平米，同比增长了32.8%，住宅“冷”，非住宅“热”，反映了当前商品房市场的崭新特点。 4、商业地产呈现特点：量小价低热销 今年推出的临街商铺相对于住宅要俏销火爆得多。1—5月份全市总成交非住宅1.90万平米，同比增长了25.8%，而同期住宅则下降了32.6%。商铺逆势走俏的原因一是价格低廉。前几个月创城中成交最高价的金田置业，为7700元/平米，优诗美地仅为5300元/平米，这种价位与住宅相差无几，性价比十分明显；另一方面，由于部分早期开发的临街商铺量大滞销，一些开发商收缩阵线，造成后期面积缩小、货量锐减、价值显现。按照常规一个区域的商铺价格应高于住宅2倍以上才算合理，而目前仪征两者之间还不到1.5倍。 商铺走俏，既得益于楼市调控政策的网开一面，非住宅业态未列入紧缩范畴；另一方面，外来投资项目批量进驻，外来人口激增也促使了处于盆地价位的商铺成为投资热点，增值首选。 5、仪征住宅显现新看点 （1