物业税开征的效应分析文献综述.doc

文献综述 物业税开征的效应分析 物业税在国外已经是一个比较完善和成熟的税种，国外对物业税的理论研究和制度设计也比较成熟。而中国的物业税尚属于起步探索阶段，但发展较快，特别近年来，国内涌现了一大批学者对物业税进行了相关的研究，成果显著。接下来笔者将从国外和国内两个方面综述世界范围内对物业税的研究成果。 1 国外文献综述 国外物业税实际上就是财产税，也称作地产税或财富税，其主体是对土地、房屋等不动产的所有者或使用者每年按财产评估价值的一定比率征收税款，是国际上常用的地方政府收入来源之一。 对物业税也就是财产税的征收在国外有着悠久的历史，在人类历史发展过程中，当私有财产制度确定后，对财产课税就有了可能。对财产课税的理论基础的研究可以追溯到英国古典经济学鼻祖亚当.斯密（1790）（1999）1995)三位学者在其著作中研究了美国加州发生过的物业税危机及其因果，论述了税收公平及税收效率的重要性。Jay K. Rosengard(1998)在其著作中对四个正在实行物业税改革的发展中国家进行考察，汇聚了许多个案，并提出了许多发展中国家适用的物业税征管措施。William Mccluskey (1999)在其著作中对世界主要国家和地区进行了财产税的国际比较，其研究模式影响了众多学者对物业税研究。Michaele.Bell (2003)在其著作中系统地论述了财产税的税制要素设计以及征管，为我国学者进行物业税研究提供了非常有价值的理论依据和参考。William Mccluskey (2004)在其论文中对住宅用房地产提出了新的物业税评税和征税方法。Cornia.Gary C和S1ade.Barrett A ( 2005 )在其论文中对拥有多户居民的住房或一体式公寓如何征收物业税以实现横向公平和纵向公平进行了实证分析，并对收益法和市场比较法的优劣进行了比较分析。《Reform of UK local government domestic property》论文也详细介绍了英国的domestic property tax。 2 国内文献综述 目前我国准物业税性质的房地产税类包括的具体税种为:房产税(城市房地产税)、耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税和契税。近年来，在实践过程中，除了契税在内容上做了重大改革外，其余税种基本上都在沿用当初制订该税种时的税制内容。这些在特定条件和背景情况下制订的税制内容已经不能适应我国当前经济发展的需要。因此，在我国当前的税制改革中，适时开征物业税就被作为改革当前房地产税制的重要议题提出。对于物业税的研究，我国尚处于理论研究和摸索阶段，部分地区开展了物业税模拟评税(也称“空转”)工作。但由于我国的特殊国情，开征物业税前尚有很多函待解决的问题。 2.1 关于物业税定义的研究 以蔡红英（2006）为代表的观点认为物业税属于房地产税系，是对土地、房屋等不动产在保有环节征收的一种财产税。在税率确定的情况下，税额随着房地产的升值而提高。 以吴俊培（2006）为代表的观点认为物业税是财产税。“物业税”一词在我国东南亚和香港地区使用，而“财产税”一词是西方国家“Property Tax”的中文翻译，因此物业税和财产税只是对同一概念的不同表述而已。物业税并不是一个具体的税种名称，而是财产税的一个类别，其基本含义是对财产征税。 2.2 关于开征的利弊效应的研究 国内学者在开征物业税利弊的认识上，主要有两种观点：一种观点是积极提倡物业税开征，认为利大于弊；另一种观点则相反，认为开征物业税弊大于利。张帛宁、祝平衡（2008）认为物业税开征后可以带来有利影响：一是有利于规范房地产税收制度，以改变我国房地产业税种繁杂、税基不合理、重复税收、一些税种计税依据不合理的现状；二是有利于降低开发成本，减少金融风险，降低购房门槛；三是有利于限制房地产投机行为，规范房地产市场；四是有利于深化我国的财政制度改革，建立地方财政的主体税种，为政府带来稳定的税源；五是有利于调节贫富差距，通过制定不同税率，对居住豪宅和拥有多套住房者课以重税，对一般居住者确定一定条件的免征额从而减少征税，对特别贫困家庭居住劣房者实行免税政策，可以有效维护社会稳定。 王小霞（2006）认为，开征物业税是将原来由开发商承担的税费转嫁给了消费者，增加了消费者的住房成本。单靠推行一项税种根本无法解决房地产行业现存的税收问题，开征物业税是治标不治本。房地产税制改革，应该从税率、税金、税种、免税范围全面考虑，而不仅仅是开征物业税，物业税解决不了房地产税制中存在的根本问题。 李冬（2008）认为开征物业税存在着6个方面的不利影响：一是可能导致“平买贵卖”现象，致使消费者的使用成本增加；二是可能导致房地产商的过度开发；三是房价下调空间被过分夸大；四是加大金融系统的金融风险；五是房地产评估结果可能导