发展智能小区是住宅建设的必然趋势.docx

发展智能小区是住宅建设的必然趋势 1．智能化住宅和智能小区是科技发展的必然 近几年一直与房地产开发商和建筑智能化设计工作者接触， 深感目前业界对智能 化住宅和智能小区的认识差别很大。 认为应该大力推进的不少， 认为智能化住宅 不适合中国国情的也大有人在 [1] 。甚至有人认为某些高档“智能小区”盲目追 求高科技是走火入魔。笔者认为：你喜欢也好、厌恶也好，智能化住宅和智能小 区在近几年在全球以及在中国的快速发展和火爆是不争的事实！ 这是信息技术发 展寻找更广阔的市场结合点的必然结果，是 IT 产业向传统建筑产业以及人们生 活渗透的必然结果， IT 产业的发展正在极大和必将更大的改变人们的工作生活 交往方方面面，发展中国家也不例外。 在中国智能化住宅已经不再是炒作， 在北 京、上海、广州、深圳等中心城市已经成为现实。现在已经没必要讨论智能化住 宅和智能小区适不适合中国国情的问题， 而是作为设计工作者， 我们应该为社会奉献什么样的智能化住宅和智能小区更符合中国的国情。 2．智能化住宅和智能小区的定义和属性 “智能化住宅”目前业界尚无确切定义。英国去年推向市场的“聪明星”和注入 现代网络技术的“网络房屋” ，以及丹麦今年刚刚推向市场的“网络厨房”应该 算是智能化住宅的代表作。而在中国“智能小区”发展的特别快。那么，作为设 计人员究竟应该如何认识智能化住宅和智能小区呢？笔者认为： 智能化住宅是一 种面向市场销售的特殊商品，基本属性是商品；而“智能小区”则是更大范围内 的智能化住宅集成或稀释，其属性仍然是一种特殊的商品。 3．智能化住宅和智能小区的基本功能 智能化住宅和智能小区建设目标是向人们提供： “方便快捷的信息通信、安全舒 适的居住环境、高效便利的物业管理” 。 尽管不同地区、不同档次的智能化住宅对智能化子系统的要求会有些区别，但是由于它是一种商品，就有共性，有一种市场标准。建设部已在《全国住宅小 区智能化技术示范工程建设大纲》 中对智能园区 “普及型”、“先进型”、“领先型”作出规定。 智能小区的智能化系统功能设置， 一般应该根据市场定位的不同 （是中档还是高 档？），选择配备 “安防监控”、“门禁管理”、“紧急求助”、“家庭安防预警”、“三 表出户”、“现代通信”、“有线电视”、“设备监控”、“小区一卡通”、“计算机物业 1 管理”等智能化子系统，以及小区“电子大屏幕” 、“背景音乐”、“电子商务”、 “信息服务”、“VOD 点播”等等。笔者认为安防和通讯网络是智能小区首先要 考虑的问题。 4．做好智能小区设计的关键问题 市场定位 “智能小区”提供的是商品化住宅产品， 是面向社会的个人家庭销售。 智能小区与智能大厦相比，其市场化特征更为突出。因此，在项目开发规划设计之初，市 场定位必须准确，向哪些人提供什么档次的住宅？进而确定提供哪些智能化功能？否则不是功能过剩、就是功能不到位。经济性 根据笔者的近几年智能小区的设计经验，智能小区的建设必须坚持“经济性” 、 “可靠性”、“开放性”和“可持续发展性” 4 项原则。其中“经济性”是关键。陈运根先生在《有关住宅弱电设计及智能化的几点看法》一文中， 提出智能化住宅不适合我国目前国情的重要一点是： “目前，我国仍是一个发展中国家，很富 裕的家庭不多， 房价是购房者考虑的首要因素。 高造价的智能化住宅给住户不能带来明显的实惠，将很难受欢迎。 ”笔者不敢苟同智能化住宅和智能小区不适合 中国的国情的观点， 但十分赞成陈先生这种把经济性放在第一位的观点。 因为智 能化住宅和智能小区实质是商品，我们在进行功能设计、技术路线选择、 设备配 置时，必须由市场定位确定功能需求， 遵循“技术和功能匹配、 设备和技术匹配、设备和设备匹配” ，其中一定要处理好由于智能化系统而增加的房价尺度。根据 笔者的经验，一般中高档住宅的智能化系统造价控制在 50-100 元/M2 为宜。 ③设计好智能小区三大平台是关键 根据笔者的设计经验，实现智能化系统的“可靠性” 、“开放性”和“可持续发展 性”，关键问题是设计好小区的智能化系统三大平台 [3] ，即：智能化系统的物理 平台 ---- 综合布线系统、技术平台 ---- 计算机网络、操作平台 ----现场控制总线。遍 布小区的安防系统、现代通讯系统、 计算机网络和有线电视系统、 物业管理服务系统等等，以及“ VOD ”点播、“一卡通服务”、“电子商务”等等，都要求小区必须具备一个开放性的结构，可满足系统的可持续发展的要求。 ●对小区物理平台 ---- 综合布线系统的设计，笔者认为选择“三网合一”和“一 网多功能”是明智之举。 目前计算机网和有线电视网以及电信网的 “三网合一”， 2 或者加上现场控制总线的“一网多功能” 技术和设备都已经成熟， 到了实际应用