咸宁温泉项目设计任务书.doc

咸宁温泉项目设计任务书 项目基本情况及定位 项目基本情况 咸宁温泉项目位于咸宁市温泉地区淦河大道与温泉路的交汇处，位于城市中心，西邻香吾山公园，具有丰富的景观资源、良好的生态环境、便捷的交通可达性、完善的配套设施和成熟的商业氛围。 项目规划用地性质为住宅与商业金融用地。项目总占地面积为19763平方米，地上总建筑规模约为6.9万平方米，容积率为3.52。 项目定位 根据项目地理位置、用地条件和温泉地区住宅及商业整体市场情况，项目整体定位为“都市核心区高档次商街及高品质人文社区”，重点打造项目“生态性、地标性、高档性”的整体品质，实现项目自身价值的最大化。 用地主要包括商业街部分和住宅部分，住宅部分又包括有普通商品房以及酒店式公寓。 商业街部分定位为主要面向咸宁市区、同时辐射外埠客户的高端综合性餐饮、娱乐、服装以及精品购物商业街。 普通住宅部分定位为以温泉区一次置业者为主，咸安区客户为辅，兼顾外阜二次置业及投资客户的具有现代风格的城市精品住宅。 酒店式公寓定位为以投资为主、兼顾自助的精装小户型酒店式公寓。此类产品属于咸宁市首家特色酒店式公寓，产权分割销售，经营权回收统一管理。 规划设计指标 项目用地为综合类用地，项目总占地面积为19763平方米，地上总建筑规模约为6.9万平方米，容积率为3.52。 本项目产品主要由两个部分组成：商业部分和住宅部分，其中住宅部分又包括普通住宅和酒店式公寓。其指标主要分配如下： 所占面积（平方米） 面积配比 商业 24000 35% 普通住宅 42600 61% 酒店式公寓 3000 4% 合计 69600 100% 说明： 以确保项目品质为前提，尽量用足容积率3.52 商业部分控制三层以内，维持原方案建筑密度，总面积不宜超过25000平米 住宅满足建筑日照间距的需求，板式设计，一梯2-4户，尽量避免出现东西向设计，同时避免对用地东侧两栋现有住宅楼产生遮挡 总体布局及交通组织 总体布局： 设计原则： 商业价值最大化 保证高商业价值面积的产出，通过双内街、泛地面化处理、挑空设计等方式提升项目商业部分价值。 客户的舒适性和商业街空间趣味性相结合 从人体工学角度论证商业客户逛街可以接受的空间高程，在此基础上保留一定高差形成特色的空间感，并与产品相结合形成丰富的竖向空间。 设计要点 根据用地形状，整体方案延用地方向连接淦河大道和温泉路，中段形成两条商业内街。 底层布置1-3层商业裙房，形成一条商业街，同用地北侧的淦河大道及温泉第一街等城市传统商业聚集区相互贯通。 由于用地西侧香吾山公园方案无法调整，公园入口（山门广场）位于商业街中段，在进行设计时要考虑建筑同公园入口之间的平面关系及高差处理问题。 鉴于现有地形的标高与周边道路相差过大，为避免高差对商业街产生的负面影响，建议酌情降低商业街的标高，同时将商业街最高点设在与公园入口轴线相交处，最高处与周边道路标高高差控制在3.5-4米（即一层商业高度）。 街道路面处理尽量采用缓坡形式，避免采用阶梯。 交通组织及停车设置 设计原则： 交通导向及组织以吸引更多的商业人流导入商业街内部为首要目标 内部平面增加通道、廊桥，纵向通过扶梯、观光梯等实现商业内部的交通联系 居住与商业人流分离，保证居住产品的私密性及舒适度 设计要点 东侧主商业街为双向二车道可行车道路，以吸引更多的人流，为使该商街内车行放慢速度，提高安全性，可沿街设置减速带。 西侧商业内街与东侧商业主街形成3.5-4米高差，提高内部的空间感，并采用步行街方式。南北端点需通过设计手法将人流导入内街，提升内部商业价值，同时在商业街中部设置与东侧商业主街二层的交通联系。 居住、商业人流动线尽量分开，合理设置各自的出入口，尽可能的减少相互之间产生的干扰。 采用地上地下相结合的停车方式，主要为地下停车，地上停车位结合规划方案酌情布置，亦可设置少量沿商业街停车位。 住宅停车位数量按照车位比2：1计算，商业按照每万平米不少于65个车位的标准进行设计，住宅商业车位30%昼夜利用。 各类型产品设计要求及设计要点 商业部分： 功能分区及业态规划 商业街功能分区： 时尚生活街区：设置于项目北侧部分，延续淦河大道及温泉第一街的业态形式，定位于主题精品购物，业态包括服装、箱包、鞋帽、饰品、数码电子产品、文体用品等 休闲游憩中心：设置于项目南侧部分，以目的性消费为主，中高档综合娱乐主题街区，包含量贩式KTV、水主题乐园、美体健身等聚集的综合性休闲娱乐会所 文化饮食辣街：设置于项目中部西侧，形成特色风味饮食、地方小吃、传统土菜、现代快餐结合形成文化簋街 商业业态规划 业态面积配比 业态功能布局 产品切分原则及建议 商业街采用框架结构，保证商铺灵活分割，相邻铺位实现任意搭配组合，提升