第二章合同法律制度.ppt

2.合同的时间 ⑴ 合同生效时间的一般规定 依法成立的合同，自成立时生效。 口头合同——受要约人承诺时 书面合同——签字或盖章时 ⑵ 附条件合同的生效时间 附生效条件合同——条件成就时生效 附解除条件合同——自条件成就时失效 注:附条件合同的成立和生效不是同一时间。 第三节 合同的效力 ⑶ 附期限合同的生效合同 附生效期限合同——自期限日至时生效 附终止期限合同——自期限日至时失效 第三节 合同的效力 几年前，孙先生由于继承而取得了位于本市城郊结合部的临街平房五间。由于孙先生 一直在城里工作，并且有房屋，遂将房屋委托给其邻居赵先生照管并使用。由于赵先 生是做生意的，这五间临街房正好适合他的需要，于是赵先生问孙先生是否愿意出售 该房。孙先生想将房屋卖掉，但考虑到自己在外地工作的儿子想要调回本市工作，这 房子可以给他住，但不知道他能不能回来。于是，双方经商谈，订立了如下房屋买卖 合同：“房价人民币20万元；在2003年6月30日前，如果孙先生的儿子调不回本市工作， 卖方孙先生便将房屋卖给买方赵先生。房款在交房时一并付齐。”合同订立后，孙先生 的儿子在2003年4月30日顺利调回本市。5月份，赵先生通过熟人了解到：由于城市规 划的需要，该城郊结合部要扩建为城市，这五间房屋可能要升值。赵先生在得知该情 况后，找到孙先生，要求其把房子卖给他。孙先生称：“我的孩子已经调回本市工作， 房子不能卖给你了。”赵先生听后不同意：“我们签的是买卖房屋的合同，与你的儿子 有什么关系，你应当履行合同，把房子卖给我。”双方遂起争议，赵先生将孙先生告上 法庭，要求其履行合同。 【案情介绍】 附条件合同纠纷案 【审理结果】 法院经审理认为：本案中的房屋买卖合同是一个附生效条件的房屋买卖合同，双方当事人约定的以孙先生的儿子调不回本市作为条件符合法律的规定，为有效的合同。《合同法》第45条第1款规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”该合同中约定的条件由于孙先生的儿子调回了本地而未成就，因此，合同不发生法律效力，孙先生没有义务将房屋卖给赵先生。对于赵先生要求孙先生将房子卖给自己的诉讼请求，由于合同未生效，故没有法律依据，法院不予支持。 3.合同效力与仲裁条款 仲裁条款独立存在，它不因合同的无效、变更、解除、终止影响 影响其效力。 4.效力待定的合同 ⑴ 限制民事行为能力人订立的合同。 ⑵ 无代理权人订立的合同。 无权代理所订立的合同指行为人没有代理权、超越代理权或 者代理权终止后以被代理人名义订立的合同。 第三节 合同的效力 按《合同法》第48条规定，无权代理所订立的合同是效力未定的合同，无权代理所订立的合同可能产生如下后果： ①未经追认而由行为人承担责任。 ②被代理人在相对人催告后一个月内追认而成为有权代理。 ③合同被追认之前，经善意相对人撤销而合同归于无效。 第三节 合同的效力 ⑶ 表见代理订立的合同 表见代理：无权代理人所为的代理行为，善意相对人有理由相信其有代理权，在此情形下，被代理人应当承担代理的法律后果。 《合同法》第49条规定：“行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由和相信行为人有代理权的，该代理行为有效。” 本条规定了表见代理合同的效力，即不必经过被代理人的追认，就具有效力。设立表见代理制度是为了保护善意相对人的利益，并维护交易的安全。 第三节 合同的效力 [案情简介] 1998年4月肖某受张某委托去某房产公司看房，看中一套商品房，即以张某代理人的身份与该房产 公司签订了一份《内销商品房认购书》，并代缴定金10000元。肖某在《认购书》代理人一栏中签 了名，但张某未在认购书上签名，也没有盖章。张某实地看房后对该房屋结构不满意，便和肖某一 起向房产公司要求解除《认购书》并返还定金。但遭到房产公司拒绝。经多次交涉，均无结果，张 某、肖某便诉至法院，法院经审理判决：《内销商品房认购书》无效，被告房产公司应返还张某定 金10000元整。 [案情评析] 本案涉及的法律问题主要是房屋买卖中的无权代理。 无权代理是指没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的“代理行为”，属效力待定民事行为。 本案中肖某的行为显系第二种无权代理，即超越代理权限而代他人实施法律行为。张某仅委托 肖某看房而非买房，肖某便以张某的名义与房产公司签订《认购书》，属越权行为，该《认购书》 效力待定。同时根据有关法律规定，被代理人在法律上对无权代理行为有追认权。通过追认，可以 使无权代理行为成为有权代理行为。但本案中张某既未在认购书上签名也未盖章，并且事后提出 退房，显然张某拒绝承认该《认购