成都市新津低密度城市大盘全程营销-79页-2008年.doc

文博房产新津车站项目报告目录 一、区域市场报告及定位结论部分 二、营销策划及推广部分 三、合作方式及取费部分 一、区域市场报告及定位结论部分 目录： 第一章：市场调研及策划的依据＆原则 一、什么是市场调查 二、市场调查及研究(market survry)的方法与原则 三、本项目市场调研、市场策划数据群资料获取来源 第二章：新津投资环境 一、新津核心信息 二、新津基础信息 三、新津总体规划及分区规划资讯 第三章、成都房地产市场环境调研 一、成都房地产市场的沿革及现状 二、近期国家及成都房地产业相关政策法规 三、成都土地市场分析 四、近年新津房地产市场整体运行状况 五、新津房地产市场发展分布分析 六、新津房地产市场环境结论综述及其对本项目投资开发启示 第四章、项目概况与所在街区功能分析 一、区位、所属地、街道调查 二、临界状况分析 三、周边市政配套调查 四、道路交通及生态环境状况分析 五、地块现状简况及规划条件描述 六、地块及区域原生价值发现与分析 七、本项目对应成都类比楼盘调研 八、本项目对应区域类比楼盘深度调研 第五章、项目前期市场策划结论与综合定位建议 一、项目综合定位依据及说明 二、项目市场SWOT分析 三、项目总体概论定位 四、项目目标市场（购房消费者）定位分析 五、项目产品定位分析 六、项目各物业形态价格定位建议 七、项目户型总价对应分布 八、项目开发节奏建议 第一章：市场调研及策划的依据＆原则 一切科学和正确的结论及建议，在“信息爆炸”和市场激烈竞争的今天，都依赖于系统的决策思维方法和必要的科学手段为前提。方法的正确科学与否，很大程度上决定了我们所需决策支撑（结论或建议）的正确与否。 ----众奕禾城 精要提示：市场调研及策划原则、专题问卷设计、数据群的提取来源、数据群的误差修正。 一、什么是市场调查 市场调查（Market Investigation）：系以科学方法（例如抽样设计）搜集市场资料，并运用统计方法，产生市场资讯的一系列过程。 二、市场调查及研究(market survry)的方法与原则 市场调研的方法 1、房地产市场调研应采用的一般方法 ☆询问法；☆专家访谈法；☆观察法；☆试验法；☆抽样调查法。 在具体房地产项目的市场调研中，一般是对上述方法的综合应用。 市场策划的具体方法 ☆头脑风暴法；☆德尔斐法；☆线性规划法；☆策划树法；☆系统分析法；☆综合分析法；☆逻辑分析法；☆排除法；☆逆向思维法。 2、市场调研的原则 ☆客观性；☆系统性；☆相关性；☆时效性；☆准确性。 3、抽样调查及问卷设计 a、抽样调查（Sampling Investigation）； b、有效抽样调查三原则：客观、有效、可测量； c、抽样调查可分为二种：随机抽样调查+非随机抽样调查； d、常用的非随机抽样主要有： ◆任意抽样（便利抽样）；◆判断抽样；◆配额抽样。 针对本项目的特性，我们拟采用非随机抽样方法中的“判断抽样+配额抽样”，同时结合“个体样本抽样+群体样本抽样”的关联调查及交互式分析方法，其目的就是以较短的时间，获取针对性极强的所需资讯。 三、本项目市场调研、市场策划数据群资料获取来源 ㈠、2008年1月8日——2008年1月11日，我公司市调专员对及类比区域房地产供应市场进行针对性调查：30%； ㈡、2008年1月9日——2008年1月12日，我公司市调专员对类比区域在售楼盘消费群体样本进行数据采集；对类比楼盘售楼部外及重点区域潜在典型消费者进行针对性需求问卷调查：30%； ㈢、2008年1月10日——2008年1月12日，类比区域高品质楼盘调研：20％； ㈣、其它途径调查数据：约10%； ㈤、采用了成都市、新津县等政府部门以及统计局、规划局、国土局等相关政府职能部门的权威统计数据和资料：10%。 特别说明：由于本次调查时间紧、任务重；所列数据我司已在有限的时间内做到翔实核查，但不排除有部分错误之处、但以不影响大方向为前提的原则，请发展商谅解！！！ 第二章：新津投资环境 房地产项目特有的地域属性，决定了我们对每个调研的房地产项目所处的城市投资环境均要站在全景式和历史感的高度，对其城市区位、城市现状、人文历史、发展规划、社会及经济发展等资讯进行全面深度的系统描述和调研。其目的只有一个：只有对项目所处区域相关历史文化及城市信息充分把握，方能在未来的房地产项目经营决策中得到全景式的感性及理性支撑以及时空上的有机联系。 ——众奕禾城 精要提示：新津城市地位、城市结构、城市功能、城市发展方向、城市特色、城市规模、城市交