关于当前房地产市场和风险情况的分析报告.doc

--------------- ------------------------------ 第39期 中国华融资产管理公司总裁办公室 二○一一年十月八日 按：为全面、深入了解国家房地产行业调控政策对市场的影响程度，把握当前市场的实际情况，防控相关项目风险，公司风险管理部对房地产市场的现状、政策影响、市场环境和未来趋势进行了调研分析，形成专题分析报告。现予以印发，供参阅学习。 关于当前房地产市场和风险情况的分析报告 近年来，房地产业在国民经济中所占比重加大，增长速度快，对相关产业拉动作用大，作为国民经济的支柱产业的地位和作用仍将持续。但随着房地产价格大幅攀升，在治理通胀的背景下，国家对房地产市场的调控政策也相继出台。鉴于公司商业化项目中已有一定比例集中在房地产业，为了有效防控项目风险、实现公司又好又快科学发展，现就当前房地产市场和风险情况分析报告如下： 一、房地产主要调控政策及影响 （一）货币政策及影响 为抑制屡创新高的CPI，2011年以来中国人民银行已5次上调金融机构法定存款准备金率，并分别于2月8日、4月5日和7月6日上调了金融机构存贷款基准利率。目前，在数十次上调准备金率后金融机构可供支配的信贷资金显得尤为紧张，有项目无资金的情况开始显现且较为普遍。而房地产行业隶属资金密集型行业，对资金的要求比较高，由于银根紧缩和融资成本的上升，再加之限购、限贷、加息到房产税等政策因素，房地产企业资金呈现出明显的抽离态势。根据北京产权交易所、上海联合产权交易所等交易平台以及上市公司转让地产股权的公开数据进行粗略统计，截至今年5月18日， （二）财税政策及影响 沪渝先行先试，房产税改革“破冰”。2011年1月27日，重庆市和上海市作为我国首批个人住房房产税改革试点城市，相继宣布从1月28日起正式启动改革试点工作。根据各自的实际情况，两地分别制定了房产税改革试点暂行办法与实施细则。两个方案风格迥异，在征收对象、计税依据、适用税率、税收减免、收入使用等方面都有所不同。上海市意在抑制投资，重庆市则剑指豪宅。上海征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房，税率暂定0.6%；重庆征收对象是HYPERLINK /view/1740874.htm \t _blank独栋别墅HYPERLINK /view/4210303.htm \t _blank高档公寓，以及无工作户口无投资人员所购二套房，税率为0.5%-1.2%。沪渝两地的试点，对执行房产税将有持久的影响。 （三）行业监管规范交易和经纪行为 2011年3月16日，发展改革委发布《商品房销售明码标价规定》，规定从5月1日起施行。5月5日，发展改革委要求全国各级价格主管部门集中人力和时间，组织开展商品房销售明码标价执行情况专项检查。5月12日，发展改革委再次发布通知，房地产开发企业违反明码标价规定未实行“一套一标”，每套处以HYPERLINK /2011-05/13/c_121410226.htm5000元罚款。由住房和城乡建设部、发展改革委、人力资源和社会保障部联合出台的《房地产经纪管理办法》于4月1日开始实施。这是我国第一个专门规范房地产经纪行为的办法，明确对房地产经纪机构和人员可以采取多种管理手段和监督措施。该办法 （四）强化限购、限价政策，加快保障房供应 今年4月，国务院派出8个督察组，对包括京沪在内的16个省(区、市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查，督查报告汇总后将上报国务院，并酌情对社会公布。西安市政府率先在广泛征求社会各界意见的基础上，综合考虑西安市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力等因素，确定了2011年新建住房价格控制目标的标准是：新建住房价格增长幅度低于当年城镇人均可支配收入增长幅度3.5个百分点，这使得限购、限价政策进一步强化。为了加快保障房建设，国务院国资委于5月初下发通知，要求各中央企业把积极参与保障性住房开发建设作为企业履行社会责任的重要途径，进一步加大对保障性住房开发建设的投入力度，通过多种途径参与保障性住房开发建设。6月9日，住房和城乡建设部有关负责人表示，各地要公开保障性安居工程建设信息，11月末以前必须全面开工。发展改革委发布《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》，就充分发挥企业债券融资对保障性住房建设的支持作用，引导更多社会资金参与保障性住房建设等问题做了明确规定。财政部公布了2011年地方政府债券首次代理发行计划，为保障房融资首次发行504亿地方债。 综上，继2010年密集出台一系列加强房地产市场调控的政策措施后，今年重点加大差别化住房信贷政策力度并强化限购措施，强调中央对房地产调控的坚定决心。实施调控后，对房地产市场影响很大，显现出五方面的变化： 一是保障性住房将