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房地产企业破产债权清偿的顺序

破产中的权利主要体现在三个部分：

1.特殊规定的优先权；

2.破产法113条规定的破产费用和共益债务；

3.破产法第113条规定的一般清偿顺序。

一、特殊规定的优先权

（1）拆迁安置户的房屋安置权，回迁安置房作为特定物保障被拆迁人的生存权。（2）以居住为目的的商品房消费者的房屋交付请求权和破产中开发商无法交付房屋情况下的价款返还请求权，属于超级优先权。

法律规定：《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》2023年法释1号文。

以前参考的是2020年《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》、九民纪要、《民法典》??????

二、建设工程价款优先受偿权

需要满足属于在法定时效范围内的工程款请求权：

第一，满足《民法典》第807条规定的建设工程价款

第二，符合2021年《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》规定。之前行使工程价款优先受产权的行权时间是6个月，自2021年新《建工司法解释一》出台后延长至18个月。

2021年《建设工程司法解释一》第36条直接吸收了2002年《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定：建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

特殊规定《关于审理涉及金融不良债权转让案件工作座谈会纪要》（海南会议纪要）：建工债权转让后也有优先受偿权。

三、财产担保的债权

《民法典》第386条：担保物权就担保财产享有优先受偿权利。

《民法典》第394条：抵押财产

《民法典》第425条：质押财产

《民法典》第447条：留置财产

开发商以土地、房屋设立的有效的抵押（在不动产登记机构登记），或者是以动产（机器设备、汽车）设立了有效的动产抵押、质押；或以股权质押，或是《海商法》中规定的船舶优先权。

四、破产法第113条规定

破产费用与共益债务破产法第41条：破产费用共三种情形。?

1.诉讼费用；

2.管理、变价和分配债务人财产费用；

3.管理人执行职务费用、报酬和聘用工作人员费用。

破产法第42条：共益债务共六种情形。??

1.未履行完毕的合同之债；

2.无因管理之债；

3.不当得利之债；

4.继续履行的合同之债；

5.执行职务产生的损害；

6.债务人财产产生的损害。

五、破产法第113条规定

职工债权

《破产法》的113条，破产人所欠职工工资和含医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老和医疗保险，以及法律、行政法规规定的应当支付给职工的补偿金。?特殊规定：

1.垫付的职工款项为职工债权。2010年《全国法院破产审判工作会议纪要》第27点。

2.住房公积金参考适用。

3.职工集资款：《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》（2002年版）第五十八条：债务人所欠企业职工集资款，参照企业破产法第三十七条第二款第（一）项规定的顺序清偿。但违反法律规定的高额利息部分不予保护。职工向企业的投资，不属于破产债权。根据《破产规定》第五十八条内容可知，职工集资是纳入职工债权优先受偿的，但此后该司法解释依据的《中华人民共和国企业破产法（试行）》已经废止，职工集资款的债权属性争议由此而来。

4.不包括欠薪保障金。

六、社保和税款债权

《破产法》第113条：破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款

七、普通债权

《破产法》第113条规定的普通债权

注意：

（1）高管人员高于一般人的工资为普通债权。

（2）税款债权的滞纳金为普通债权。

八、劣后债权

?法律未有明确规定，但在《全国法院破产审判工作会议纪要》第28点，其先后清偿原则为：人身损害赔偿债权（因债务人侵权行为造成的人身损害赔偿除外，该情形可参照职工债权处理）优先于财产性债权、私法债权优先于公法债权、补偿性债权优先于惩罚性债权。基于该等原则，破产企业在按照以上清偿后仍有剩余的，可依次用于清偿破产受理前产生的民事惩罚性赔偿金、行政罚款、刑事罚金等惩罚性债权。

此外，股东的部分债权可以列为劣后债权，在清偿上述债权完毕后仍有余款的应清偿给股东。

员工的跟投，大部分也是劣后债权，所以地产公司爆雷后很被动。