房地产项目成本控制的影响因素研究.pdf

商业 角 房地产项 目成本控制的影响因素研究 一倪明涛 西安建筑科技大学 [摘 要]本文介绍了房地产项 目成本控制的主要 内容，通过调查方法总结确定了影响房地产项 目成本控制的因素集合 ；运用IsM模 型方法，建立起影响房地产项 目成本控制的关键因素体系结构，本文的相关研究对企业和政府加强房地产项 目成本控制管理具有一定的参 考价值。 [关键词]成本控制 房地产 影响因素 房地产开发项 目的成本控制是保证企业完成既定成本目标的重 税。建筑安装工程费用：直接费；间接费；利润；税金。直接费： 要手段，是成本管理的重要环节，也是企业全方位管理的最基本环 直接工程费；措施费。间接费：规费；企业管理费。设备及工、器 节，成本控制的实施是降低产品成本、增加盈利、提高经济效益的 具购置费用：设备购置费(设备原价 ，设备运杂费 )；工、器具及 重要途径，其最终结果是给企业带来一定的效益。成本控制是企业 生产家具购置费。工程建设其他费用：土地使用费；与项 目建设有 增加盈利的根本途径 ，是以直接服务于企业为目的，是抵抗内外压 关的其他费用；与未来企业生产经营有关的其他费用。预备费：基 力、求得生存、增加竞争力的保障。在 目前的房地产行业中，楼市 本预备费；涨价预备费。直接工程费：指施工过程中耗费的构成工 进入了更深程度的调整，房价偏高，消费者持币观望。有业内人士 程实体的各项费用，包括人工费，材料费和施工机械使用费。措施 认为： “房地产 目前正处在比较剧烈的调整过程中，从经济发展的 费：指为完成工程项 目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非 角度看，政府有必要给予稳定发展的环境”。基于对国内房地产形 工程实体项 目费用 ，包括环境保护费，安全文明施工费，临时设 势的分析 ，房地产开发项目成本的控制与管理就更成为企业发展与 施费，夜间施工增加费，二次搬运费等。规费：指政府和有关权利 生存的重中之重。 部门规定必须缴纳的费用。企业管理费：指项 目开发企业组织施工 房地产行业发展到 目前阶段，已经从最初的粗放型开发模式逐 生产和经营管理所需费用。利润：指项目开发企业完成工程获得的 步进入到精细化开发模式。房地产市场逐步规范和完善，消费者日 盈利，按照不同的计价程序，利润的形成也有所不同。税金：指国 趋理性和成熟。无论是从行业利润空间变化引发的需求 ，还是迫于 家税法规定的营业税 ，城市维护建设税及教育费附加等。设备购置 开发企业之间曰趋激烈的竞争，规范化的成本控制管理已经成为开 费：国产设备原价或进13设备抵岸价与设备运杂费之和。 发商普遍关注 ，并需要急切解决的一个核心问题。加入 了WTO之 二、成本控制影响因素影响因素的确定 后 ，我国的企业开始直接面对众多国际企业的激烈竞争，中国的造 成本控制影响因素的研究中，由于收集影响因素的 目的是为了 价管理也逐步由传统的预算模式向工程量清单方式转化。工程量清 制定更佳的建设项目成本控制措施 ，因此从企业 以及实际项 目的情 单是适应市场变动的规范、有序的竞争机制，减少了工程结算中对 况出发，所调查的对象必须是对在建设项目中具有实际项 目管理经 工程造价的争议和扯皮现象，是真正和市场经济体制相适应的一种 验，并能从全局或重要局部分析现状和未来的相关人员。本着这个 投标报价模式，也是未来工程造价管理发展的必然趋势。随着计算 原则，此次调查的对象确定为主管部 门领导、部分主要职能部门负 机的技术的日臻完善，电脑为成本控制提供了极大的便利。 责人、施工单位、业主以及项 目管理人员等。本文调查采用 “问卷 一 、 工程成本控制的基本内容 法”与 座“谈法”相结合的方式进行，通过对调查问卷及访谈结果 程造价控制的两种含义 ：建设工程投资费用控制，建设工程 的统计分析 ，识别出以下1O种因素，如表1所示。 价格控制。建设工程全面造价控制包括：全寿命期造价控制、全过 表1项 目成本控制影响因素表 程造价控制、全要素造价控制、全方位造价控制。工程造价控制制