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物业经营制胜之道 深圳物业管理进修学院 赵向标 本次讲座主要内容 一、物业经营的实践和认识误区 二、明确物业经营的定位 三、拓展项目经营收益新途径 .一、物业经营的实践和认识误区 物业经营不同层面: ..1企业层面的经营 ..2项目层面的经营 从财务视角看物业管理的 收入分类 企业层面的经营之一 ..发育专业化服务经营项目 万厦四大专业服务中心 ..中航电梯\保安\停车场公司 企业层面的经营之二 ..在上下游链条捕捉经营机会龙城和长城物业介入地产开发；万厦居业门窗分公司 ..中航装饰装修公司；财富物业空汽质量检测公司。 企业层面的经营之三 ..跨行业多角化经营 ..上海陆家嘴餐饮经营 ..深圳开元国际污水处理 物业项目分析的不同着眼点 ..对业主的物业服务视角；物业服务合同视角；项目本身的经济运行视角。 背景：行业平均利润率明显下降，企业生存状况不容乐观。 由于物价指数上涨，劳动力成本提高以及服务价格缺乏弹性等因素，加之《物权法》实施后，原来依靠小区共有部位开展多种经营所得弥补管理费不足的收入明显减少，使得近年来行业平均利润率出现下降趋势。 案例:物业管理第一村的困惑 深圳东湖丽苑管理处经营分析 案例 深圳某物业公司项目管理责任制中的经营问题分析 物业经营的认识误区 1、附庸地产,忽略经营收入零头,看不起.经营开发,分散精力,不利于物业销售,和后期维护! ２、意识弱化,漠视经营,微利保本,没有多少经营可谈!人为设置不可逾越的门槛!只习惯于依靠物业服务费收入支撑企业的运行.丧失经营主动性,弱化经营意识! ３、过度谨慎,回避经营!受业主认识诱导,不敢大谈经营问题!业主认为企业一定赚钱,必然想方设法剥夺自己利益,增加自己的负担,或会扰乱自己的正常的工作与生活.你们只要在合同范围内做好管理与服务的本职工作就可以了,没有必要在去做经营。 4、率意而为,缺乏规则!不重视,没有对应的规则体系,采取随意性极强的自由主义,经验主义做法,为企业埋下了短期行为的祸根! 5、舍本逐末,过度关注管理服务无利可图,常规工作重视不够,过度关注多种经营!甚至把经营看作第一位的目标. ..案例：厦门原行业人士韩 仁明自爆“内幕” .二、明确物业经营的定位 . －－物业经营是物业管 理的题中应有之意 （一）《物管条例》 对物业管理内容的一般分析 1、合同约定、按标准收费的 常规服务。（36条）第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 2、特别委托经营性服务。（44条）第四十四条物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。 3、非常规特种经营（５５条） 特征：1、明显利用业主资源！2、带有超范围违规经营色彩！3、独占经营收益可能伤害业主利益！ 《物业管理条例》的相关规定第五十五条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。 （二)物业管理内容的新归纳 第一、物业常规服务。房屋管理，设备设施管理,环 境卫生管理，秩序管理 。 利润的困境竞争使降管理费成为一种必然趋势 业主维权的深入化，减少了收入空间构成物业管理成本的各项费用大大提高 第二、物业经营。特别委托经营，非常规特 种经营. 第三、社区公共事务准行政管理.物业管理的职能定位与责任边界还共同管理权给业主大会和业委会，发生欠缴服务费和损害业主权益的事情，要紧密依靠业主大会和业委会出面解决，切忌自己冲到矛盾的风口浪尖；(梅林一村如何杜绝大型接送车进入小区)还行政管理权给政府主管部门，要知道企业没有行政处罚权，发生违章搭建、损坏房屋安全等问题时，我们在按照业主规约和服务合同要求进行劝阻的同时，必须报告政府主管部门进行行政处罚。只有这样，才能正本清源，既改变目前行业代人受过的被动局面，又减轻企业各方面承受的压力和负担。 第一，物业常规服务。房屋管理，设备设施管理,环境卫生管理，秩序管理。 第二，物业经营。特别委托经营，非常规特种经营. 第三，社区公共事务准行政管理. （三）在管理、经营、服务三位一体的关系中理解物业经营 物业管理实质是一种综合的经营性管理服务，融服务、管理、经营三要素为一体，在服务中完善经营与管理，三者相互联系、相互促进。 物业管理经营管理服务开元国际物业“东方管家”模式 ..精确管理 ..精细服务 ..精致经营 “东方管家”模式 物管企业的服务运营流程（理想要求和现实的无奈） 客户满意目的满足客户需求出发点服务操作过程输入服务输出情势所迫，我们不能放弃自己的管理职责为了体面一些生存，无论如何我们也要开展各种经营活动 三、拓展物业项目经营收益的新途径 (一)优化常规的物业服务