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建设项目-土地征收与房屋拆迁法律问题讲义.doc

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第 PAGE 58 页 共 NUMPAGES 45 页 建设项目土地征收与房屋拆迁法律问题 主讲人:焦洪宝 主要内容: 一、土地征收与房屋拆迁法律法规解析 (一)从《土地管理法》到《物权法》——土地征收法律依据梳理 1、何谓“土地征收” 2、何谓“房屋拆迁” 3、有关概念的区分 4、城市房屋拆迁行为的法律性质 (二)土地征收与房屋拆迁的基本法律关系分析 1、界定 2、土地征收的基本法律关系 3、房屋拆迁的基本法律关系 (三)《城市房屋拆迁管理条例》修改的新趋向 1、《城市房屋拆迁管理条例》适用中问题 2、《国有土地上房屋征收与补偿条例(征求意见稿)》的主要内容 3、土地征收与补偿条例发展趋向 4、国土资源部做好征地管理工作的新要求 二、土地征收与房屋拆迁实务中的法律问题(上) 1、农村征地法律关系主体问题; 2、集体土地权属人法律问题; 3、征地补偿标准法律问题; 4、土地补偿费分配制度与归属问题; 5、“宅基地换房”、“挂钩试点”的操作模式; 6、几类农村征地纠纷的法律处理。 7、城市房屋拆迁的程序; 8、住宅房屋拆迁的补偿安置; 9、非住宅房屋拆迁的补偿安置。 三、土地征收与房屋拆迁实务中的法律问题(下) 1、拆迁评估应注意的法律问题; 2、拆迁安置方案的拟订与涉及拆迁许可证的行政诉讼; 3、拆迁行政裁决与强制拆迁的实施; 4、“城中村”:先征后拆还是先拆后征; 5、特困、违章、产权人下落不明等情况的处理; 6、拆迁补偿与行政违法赔偿的区分; 7、企业产、职工宿舍拆迁法律问题; 8、几类房屋拆迁纠纷的处理及诉讼应对 四、建设项目开发法律问题 1、国有土地供应 2、土地出让的法律依据 3、国有土地使用权出让方式应具备的条件 4、出让程序 5、出让土地使用权转让应具备什么条件?如何理解? 附件一:城市房屋拆迁便民手册 附件二:涉及法律法规目录 主要内容 一、土地征收与房屋拆迁法律法规解析 二、土地征收与房屋拆迁实务中的法律问题(上) 三、土地征收与房屋拆迁实务中的法律问题(下) 四、建设项目合作开发法律问题 一、土地征收与房屋拆迁法律法规解析 (一)从《土地管理法》到《物权法》——土地征收法律依据梳理 (二)土地征收与房屋拆迁的基本法律关系分析 (三)《城市房屋拆迁管理条例》修改的新趋向 (四)国土资源部做好征地管理工作的新要求 (一)从《土地管理法》到《物权法》——土地征收法律依据梳理 1、何谓“土地征收” 1.1《土地管理法》(2004年修订)第2条第4款:“国家为了公共利益的需要,可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。” 1.2《物权法》(2007年)第42条规定:“为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。” 1.3《城市房地产管理法》(2007年修订)第6条:“为了公共利益的需要,国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋,并依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。” 土地征收与房屋拆迁的概念 2、何谓“房屋拆迁” 2.1《城市房屋拆迁管理条例》(2001年)第2条:”在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁,并需要对被拆迁人补偿、安置的,适用本条例。第39条:“在城市规划区外国有土地上实施房屋拆迁,并需要对被拆迁人补偿、安置的,参照本条例执行。” 2.2《国有土地上房屋征收与补偿条例(征求意见稿)》第2条:?“为了公共利益的需要,对国有土地上单位、个人的房屋实行征收以及对被征收房屋的所有权人(以下简称被征收人)给予补偿的,适用本条例。第40条:“非因公共利益的需要,拆迁国有土地上单位、个人的房屋从事建设活动的,应当符合城乡规划、土地利用总体规划,并依法办理有关审批手续。” 3、有关概念的区分 征收、征用 拆迁、腾迁 城市房屋拆迁、农村房屋拆迁 国家、拆迁人 征收:涵盖拆迁 拆迁:不限于征收的原因 收购、整理、整合、整治、储备 在新修改后的宪法的第10条和第13条中分别使用了“征收”和“征用”两个用语,这与先前的只使用“征用”是一个明显的区别。它们的区别在于征收一般是指对公民财产所有权的限制或剥夺,而征用仅是指对公民财产使用权的暂时剥夺,征用大多适用于紧急状态或者军事、战争等特殊紧急情况下。 4、城市房屋拆迁行为的法律性质 我国城市土地使用权和所有权是分离的,城市土地归国家所有,但国家又不可能实现所有土地的开发建设,为了最大程度实现资源有效配置,国家将部分土地的使用权与所有权剥离开来,出让给一定的土地使用权人使用来实现土地的价值。当国家的某一建设需要土地时,因为相当一部分土地的使用权又与其上的房屋紧密结合在一起,基于对房屋所有人所有权和生存权的考量,国家在土地征收制度之外又建立了房屋拆迁制
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