房地产产品定位与规划解析(下)(万科建筑研究中心高剑).pdf

房地产全程营销策划房地产全程营销策划 ——产品定位与规划解析产品定位与规划解析（下） 万科集团建筑研究中心万科集团建筑研究中心 副总策划师副总策划师 高高 剑剑 产品策划阶段 客户的产品需求分析客户的产品需求分析 08. 03. 26 Page 3 产品价值的客户敏感点分析 户型户型 精装修 园林 建筑建筑 智能化智能化 产品 风格 分支 社区 公共 配套配套 空间空间 社区 外外立面面 规划规划 一、土地分析 一块地，划分为不同的土地等级。 划分的意义在于：避免土地错配，最好的土地要建最好的房子、最贵的房子。 设计强排：在特定容积率下如何排布能实现项目最大价值。 让更多的房子分享优势 资源；让更少的房子分 担不利因素的影响。 在对土地认知土地认知的基础上，通过多方案多方案分析比较，确定 11、、指标指标 产品定位指标 三大类三大类：： •各类建筑面积指标，（主要：住宅、商业、车库、会所……. ） •产品配比（什么样的产品） •户型配比（多大的产品） 2 、方案 确定规划草案 规划结构 •点or板？围合or行列？高or小高？……….. •主入口；商业………. 确定下一步规划设计深化方向确定下一步规划设计深化方向 概念设计 规规 划划 提提 升升 产产 品品 力力 土地价值最大化的选择土地价值最大化的选择 深圳万科城 万科城总体规划——土地价值最大化的选择 项目占地40万平米，容积率 从市场角度看设计 1.1，总建筑面积44万平米。 产品组合可以选择产品组合可以选择：： 1、别墅、类别墅+多层洋房 2 、别墅+洋房+ 高层 3 、别墅+ 高层 别墅：15000元/平米；多层 洋房洋房：元//平米平米；；高层高层：： 5000元/平米 联排别墅容积率0.7 根据价值最大化原则根据价值最大化原则 别墅+ 高层价值最大化 产品趋优定位法 产品外立面设计向上一级 靠拢靠拢 深圳万科城 深圳万科城 以市场为导向的规划设计以市场为导向的规划设计 广州中海蓝湾 容积率：3.26； 占地约3.3万㎡，总建筑面积约10万㎡ 北北 珠江 沿海限高 4层叠T 超高层成本高