物业工程前期介入工作要点.doc

物业工程前期介入工作要点 一）、招聘关键岗位人员? 时间：在交付前两个月，或者外网施工开始时，关键岗位人员应到岗。 包括各部门主管、工程人员等。会计、出纳、综合主管、客服收费等岗位因牵扯到对公司制度、工作流程、收费价格以及收费系统的熟悉，协助经理做好交付前的准备工作；工程人员要对施工现场跟进检查，熟悉现场，发现问题，反馈整改，因此应根据接管计划表提前到岗。? 二）、对现有人员进行培训? 人员到岗后，要对他们进行培训。包括：公司理念及制度、服务意识、工作流程、前期介入知识、案例、接管验收、入住办理培训等。? 三）、工程人员前期介入的工作重点及注意事项。? 交付前两个月，物业处应将工程人员招聘到位。工程人员 应保证水暖、电工各一人，如能招聘到弱电工更好。此时要安排两天时间对工程人员进行前期介入知识、公司制度进行培训，使其了解基本的工作重点，对公司文化有所了解，之后可进入现场检查阶段.? 1、现场检查工作要点：? a、作为物业工程人员，前期介入时要以业主的眼光去检查物业项目，在使用功能和安全适用上提出自己的建议。? b、物业工程人员首先要初步了解水电、暖通以及土建方面的基本规范要求，同时尽快熟悉设计图纸，在实际中，常常会出现现场与图纸不符的现象，这时应向甲方或相关专业的监理工程师了解是否有变更，并记录下来。 2、工程施工现场检查的主要内容： 1）巡查工程土建构造、管线走向、出入线路、保安系统、内外装饰、设施建设、设备安装的合理性。重点察看给排水系统、强弱电系统、智能化系统、消防安全系统、空调系统、车库及公用停车位、交通运输及电梯设备等，提出整改意见，检查整改结果。?2）?提出符合物业管理需要的建议，磋商解决办法。?3）对日后维修、养护的要点进行记录，图纸更改要点记录。?4）?熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋结构、管线布置 及所用建材。 5）?检查工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程联席会 议和建筑师定期碰面会等）。 6）?检查前期工程的施工质量，并就设计不合理但又可以更改 的部分提出建议。? 7）?配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量。8）对物业配套设施设备进行提出建议和要求，使配套设施设 备满足管理需要，减少今后的物业管理成本。9）参与竣工验收。 *?在施工现场的检查中，最好将实际外网个项目的走向在平面图中画下来，作为将来维修的第一手资料。?3、工程施工现场检查要点：?a、土建工程前期介入时的检查要点? 1）.房屋外型结构尽量减少外凸（比如我们通常的腰线），以免造成安全隐患和维护隐患，顶层排水尽量不使用天沟的设计。?2）.所有单元入户门应设计安装雨遮，最好做成现浇同墙体连接；复式上层露台要设计安装符合要求的雨遮。? 3）.电表最好设计出户，集中安装，方便管理和计量。?4）.避免两家入户门冲突，中间入户门的开启方向。5）.要考虑预留物业管理用房及面积大小以及库房和垃圾房的位置。? 6）.小区出入路口要尽可能的设置少，避免增加人员值守成本；道路的设置要考虑容易清雪和人车分流，同时要考虑机动车、非机动车的车位和车棚位置。? 7).消防中心最好与监控中心合并,尽量减少监控中心数量。?8).信报箱的样式及安装位置，同时要考虑防雨水。? 9).?商铺要考虑独立水电计量，要考虑餐饮的油烟处理，商铺排水尽可能设计独立；? 10).商铺要设计室外空调机的位置，孔要向外倾斜5%的角度。注意马桶与浴缸、洗手盆、墙的距离。11).?屋面防水要按施工工艺实施，使用合格的材料；分水器要安装在有防水措施的厨房或卫生间；厨房和卫生间的防水施工要注意检查。? 12).地暖管要按施工图铺设，间隙按要求排列；打混凝土前要打压，并保压至混凝土铺设后的24小时，不掉压为正常。?13).?卫生间要考虑设置通风排气孔。?b、暖通、给排水、高低压外网系统介入要点? 1).水暖管线要按设计施工，要关注施工工艺。比如垫沙层的厚度、支撑的架设、过检查井管线套管的安装等等。? 2).管线的埋设深度要在冻土层以下，坡度符合要求，防腐保温措施到位。 3).暖气、供水管线要按区域设置阀门，包括总管阀、支管阀、单元阀等，以方便维修，减少影响范围。? 4).地下管网控制阀的要考虑预留作业空间，方便日后的检修。?5).强、弱电管线不得共管，合理设置人孔井；电气井要有防水措施。 6).商业用水、电和民用水、电要分开计量。路灯、草坪灯、景观动力用电也应单独计量，开关箱应集中设置在门卫室中。?7).高位水箱内排水管径大于溢流管径；水箱底部做成斜坡面，便于清洗。? 8).北方考虑外露管道冬季防冻；污水井避免设置靠近房屋阳台附近；阳台地漏、冲凉房向污水管排放；避免设置在单元门口。?9).暖气分水器应设置在室内有排水的地方；暖气设计时注意与外墙设计和