房地产项目清算时,普通住宅与非普通住宅的标准.docx

一、全国性核心划分标准

容积率要求

项目整体容积率?≥1.0（别墅、独栋住宅通常不达标）。

单套建筑面积限制

单套建筑面积≤144平方米（以房产证或规划部门批准面积为准）。

实际成交价格上限

实际成交单价≤同区域同类住房平均价格的1.2倍（各省根据上年度住房交易均价动态调整，部分地区放宽至1.44倍）。

装修标准（部分地区附加）

如北京、深圳等地要求普通住宅?装修成本≤房屋总价的20%。

二、清算中的税收差异

项目

普通住宅

非普通住宅

土地增值税优惠

增值率≤20%时?免征土地增值税

不享受免征优惠

预征率

通常较低（如2%-3%）

较高（如3%-5%）

清算税率

增值额按30%-40%累进税率

按40%-60%累进税率

三、地方政策差异示例

北京市

单价上限：五环内?≤3.96万元/㎡，五至六环?≤3.168万元/㎡，六环外?≤2.376万元/㎡。

上海市

内环内?≤450万元/套，内外环间?≤310万元/套，外环外?≤230万元/套。

广州市

单价?≤所在区上年度均价1.44倍（如天河区2023年限价9.8万元/㎡×1.44=14.1万元/㎡）。

四、清算实务要点

分类清算

需将开发项目中的普通住宅、非普通住宅、其他类型房产（商业、车库等）?分开核算收入与成本。

成本分摊争议

公共配套设施成本分摊比例需合理（如按建筑面积比例分摊），避免被税务机关调整。

价格调整风险

若实际售价超过备案价或区域限价，可能被强制划入非普通住宅类别。

五、企业规划建议

前期设计优化

控制单套面积≤144㎡，优先规划高容积率产品。

定价策略

结合区域指导价制定售价，避免触发非普通住宅标准。

资料留存

完整保留规划许可证、测绘报告、销售合同等证明文件。